房地產(chǎn)調(diào)控政策向來是左右市場(chǎng)的第一要素，而從近期地方政策微調(diào)的動(dòng)作可以進(jìn)一步印證一個(gè)判斷，即房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)都將穩(wěn)定在一個(gè)波段內(nèi)微幅擺動(dòng)。

     隨著國家調(diào)控思路的日漸清晰，房地產(chǎn)業(yè)格局也漸趨明朗：房企開始分化，龍頭企業(yè)手中的資源進(jìn)一步集中，“萬保招金”等“白馬股”還將繼續(xù)攻城略地，通過“薄利多銷”方式實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

     10月，一些地方政府在房地產(chǎn)方面屢有微妙動(dòng)作。

     比如廣州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢價(jià)令”。其中，廣州的政策是：對(duì)珠江新城等中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目，暫時(shí)采取適當(dāng)限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施，也就是說，高價(jià)房源限制成交。西安的具體做法是要求“全省房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右”，即公示銷售價(jià)格，且利潤空間不得高于10%。杭州則出臺(tái)文件稱，“對(duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開始’競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。換句話說，土地價(jià)格不能漲得太離譜。

     綜觀以上三個(gè)政策，我們可以看出明顯的行政手段短期內(nèi)控制價(jià)格的跡象。高價(jià)房只是控制過戶，開發(fā)商可以照賣，購房者可以買房，不過是人為拖后了登記備案的時(shí)間。也就是說，通過行政手段把房?jī)r(jià)上漲時(shí)間點(diǎn)延后了。西安、杭州的政策均可以類推初衷和效果。這些短期政策并未改變真實(shí)的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，拿地?zé)崆楦?、房企敢提價(jià)，均源自市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)下的需求高漲。地方政府顯然沒有從本質(zhì)上調(diào)節(jié)供需，僅僅以行政手段做出了調(diào)控措施。

     應(yīng)該說，未來房地產(chǎn)調(diào)控還將在不斷博弈中尋找平衡，其主要原因是地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有極大的依賴。

     從地方心態(tài)上來看，房地產(chǎn)調(diào)控可謂“壓是虛，推是實(shí)”。比如貴陽新政，包括購房落戶、買房送車號(hào)等。這一為消化樓市存量而做的政策努力，堪稱用心良苦。相反，西安樓市限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺(tái)可執(zhí)行的細(xì)則。

     房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局卻在悄然變化。龍頭房企將越來越強(qiáng)大，這一點(diǎn)從萬科、保利、招商等龍卷風(fēng)似地拿地動(dòng)作中可見端倪。未來龍頭企業(yè)在融資能力上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)將成為搶占市場(chǎng)份額的最大籌碼。相比之下，中小房企面臨一定發(fā)展瓶頸。據(jù)了解，目前龍頭國資房企最低融資成本在4%左右，最高不過10%左右，中小房企無論是銀行貸款還是信托產(chǎn)品，融資成本多在15%至20%。另外，在市場(chǎng)利潤率普遍下降的情況下，龍頭房企大量采用合作開發(fā)方式，旨在大舉拿地并占領(lǐng)未來市場(chǎng)資源，再通過薄利多銷方式做大業(yè)績(jī)。這一點(diǎn)，從近期保利等公司三季度報(bào)可以明顯看出端倪。