??? 中央表調(diào)控決心，樓市迎二次調(diào)控
?? “國(guó)十條”出臺(tái)后的5、6月份全國(guó)主要城市商品房成交量大跌，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。但是8月份以來，商品房成交迅速回升，而且價(jià)格重新步入上漲的通道。為了防止調(diào)控被“空調(diào)”，同時(shí)也表明中央政府對(duì)樓市調(diào)控的決心，本月各部委萬(wàn)箭齊發(fā)，相繼出臺(tái)了各項(xiàng)措施：9月26日國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)出《通知》，明確囤地一年禁止再買地等強(qiáng)硬措施；9月26日多個(gè)部委同時(shí)發(fā)力，將商品房首付提至30%及以上，3套及以上房貸暫停；這些措施是在“國(guó)十條”的基礎(chǔ)上進(jìn)行加強(qiáng)和擴(kuò)大的，打擊面更大，樓市將不可避免的下降。
??? 南昌供地千畝，名企紛紛搶購(gòu)
??? 本月南昌市推出16宗土地，供應(yīng)面積1229.01畝，是今年第四次供應(yīng)量在千畝以上的月份，供應(yīng)面積比上年同期增加371.16畝，增長(zhǎng)了43.27%。在土地拍賣會(huì)上，我們可以看到知名企業(yè)的身影，江銅、大連萬(wàn)達(dá)、廈門聯(lián)發(fā)和正榮集團(tuán)均有所斬獲，16宗土地全部成功出讓，溢價(jià)率最高的達(dá)到84.21%。
??? 2010年1～9月份，南昌市推出103宗土地，供應(yīng)面積8935.488畝。相比上年同期，供應(yīng)宗數(shù)和面積分別增加41宗和4692.892畝。推出的103宗土地最終成交99宗，成交面積7884.392畝。其中居住和商住用地累計(jì)成交2763.706畝，京東板塊占44.36%。居住和商住用地規(guī)劃建筑面積388.69萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)為1776.76元/㎡，環(huán)比下跌125.69元/㎡。

????樓市供求兩旺，供應(yīng)量和成交量創(chuàng)年內(nèi)新高
??? 隨著樓市逐步回暖，各開發(fā)商在09年下半年加快了工程進(jìn)度，經(jīng)過一年多時(shí)間的施工，到本月形成了供應(yīng)高峰。本月南昌市（含南昌縣）新批預(yù)售面積80.71萬(wàn)㎡，約是上月的3倍，亦遠(yuǎn)高于上年同期，比今年最高峰的4月份還多出7.79萬(wàn)㎡，創(chuàng)年內(nèi)新高。
??? 9月南昌市（含南昌縣）商品住宅銷售套數(shù)和銷售面積分別是6572套和64.45萬(wàn)㎡，環(huán)比增加2081套和20.07萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)了46.34%和45.22%，成交量恢復(fù)并超過了新政前水平。本月棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的拆遷戶需求+前期累積的剛性需求+“負(fù)利率”階段出于保值增值考慮的需求等集中入市助推“金九”。

?? ?銷售一路飄紅，房?jī)r(jià)快速上漲
??? 本月南昌市共32個(gè)樓盤開盤，推出4855套房源，總面積48.34萬(wàn)㎡，幾乎是上月和上年同期的總和。32個(gè)開盤樓盤中有22個(gè)樓盤銷售率在70% 以上，整體銷售率為75.8%，環(huán)比、同比提高14.6個(gè)百分點(diǎn)和9.41個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)07年10月份以來新紀(jì)錄。銷售一路飄紅讓開發(fā)商抑制不住調(diào)價(jià)的沖動(dòng)，各板塊整體均價(jià)環(huán)比有200元/㎡以上的漲幅，典型的象湖板塊多數(shù)樓盤價(jià)格在4000元/㎡以上，高于09年最高峰，恢復(fù)到了07年最高水平；本月新推續(xù)推成交均價(jià)為6485元/㎡，環(huán)比、同比上漲191元/㎡和2194元/㎡。

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????紅谷灘供應(yīng)刷新紀(jì)錄，多數(shù)板塊銷售良好
??? 紅谷灘板塊本月共9個(gè)樓盤開盤，供應(yīng)面積達(dá)到22.48萬(wàn)㎡，其中世紀(jì)中央城供應(yīng)5.62萬(wàn)㎡，板塊供應(yīng)量比08年12月多出0.98萬(wàn)㎡，刷新板塊供應(yīng)新紀(jì)錄，以巨大優(yōu)勢(shì)排名第一。各板塊整體銷售良好，9個(gè)板塊中有7個(gè)板塊銷售率在70%以上，其中朝陽(yáng)洲、青山湖板塊銷售率在90%以上，部分樓盤甚至被“日光盤”。

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????高層供應(yīng)創(chuàng)新高，別墅銷售率排第一
??? 本月高層供應(yīng)面積33.25萬(wàn)㎡，創(chuàng)歷史新高，占本月總量的68.78%，僅次于08年6月份的70.66%。其他建筑形態(tài)供應(yīng)基本在5萬(wàn)㎡以下。別墅銷售高達(dá)83.59%，是唯一一種銷售率在80%以上的產(chǎn)品；本月推出別墅產(chǎn)品的有博泰·靜林府、萬(wàn)科·青山湖和保利國(guó)際高爾夫花園，三個(gè)樓盤銷售率全在80%以上，其中后者一次性推出125套別墅，實(shí)屬少見。

??? 各戶型供應(yīng)大幅增加，二房供應(yīng)居首
??? 本月各戶型供應(yīng)全部上揚(yáng)，一房、四房、復(fù)式和別墅均數(shù)倍增長(zhǎng)，其中復(fù)式和別墅數(shù)十倍增長(zhǎng)。二房供應(yīng)面積達(dá)到21.58萬(wàn)㎡，比上月增加8.37萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)了63.36%，占總量的44.65%，連續(xù)兩個(gè)月排名第一。除復(fù)式外，其他戶型銷售率均在60%以上。

下月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

??? 地方政府積極響應(yīng)，政策執(zhí)行有望加強(qiáng)
?? “4.17”新政效果大打折扣的一個(gè)重要原因就是很多地方和部門執(zhí)行不力，政策忽左忽右。9月29日政策明確要“嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制”，可以預(yù)見地方政府將加快制定執(zhí)行細(xì)則，政策的執(zhí)行力度將不斷加強(qiáng)。深圳、上海等地已經(jīng)在國(guó)慶期間頒布“限購(gòu)令”，違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。
??? 土地供應(yīng)量減少，市中心板塊連續(xù)三個(gè)月推地
??? 從市國(guó)土資源局獲知，下月南昌市至少將推出4宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到464.451畝，連續(xù)兩個(gè)月減少。京東板塊的編號(hào)JDP1041地塊用地面積達(dá)到282.375畝，略小于本月誕生的最大宗商住用地；市中心板塊也將繼續(xù)推地，土地日益稀缺的市中心板塊連續(xù)三個(gè)月供地為近年少見。
??? 預(yù)計(jì)41個(gè)樓盤開盤，銷售存在變數(shù)
??? 從預(yù)計(jì)入市樓盤一覽表可以看出，10月份南昌市將有41個(gè)樓盤新推、續(xù)推，推盤數(shù)量比本月增加9個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將突破50萬(wàn)㎡大關(guān)。但是新政的出臺(tái)，將讓一部分消費(fèi)者無力購(gòu)房，同時(shí)也將極大影響其他消費(fèi)者的心理，消費(fèi)者購(gòu)房熱情受到打壓，各樓盤銷售因此存在一定變數(shù)，有的樓盤甚至?xí)崆伴_盤。
??? 中低價(jià)位房源供應(yīng)增加拉低整體均價(jià)
??? 本月新推續(xù)推成交均價(jià)高達(dá)6485元/㎡，與各樓盤漲價(jià)有關(guān)，也受豪宅和中心區(qū)域樓盤帶動(dòng)影響。從預(yù)計(jì)入市樓盤一覽表可以看出，雖然也會(huì)有智通·悅藍(lán)山、萬(wàn)科青山湖等單價(jià)過萬(wàn)的樓盤，但是所占比例不大；象湖、蓮塘和新建等板塊中低價(jià)位房源供應(yīng)大幅增加，這將拉低整體均價(jià)，預(yù)計(jì)成交均價(jià)5800～6000元/㎡。
??? 10大板塊齊上陣，紅谷灘板塊急先鋒
從各板塊的供應(yīng)的情況來看，預(yù)計(jì)10大板塊都會(huì)有新房源入市，這將是09年4月份以來第一次。紅谷灘、象湖和蓮塘板塊開盤樓盤較多，均在6個(gè)以上，其中紅谷灘板塊預(yù)計(jì)開盤樓盤全部在國(guó)慶期間開盤，充當(dāng)急先鋒的角色。市中心、朝陽(yáng)洲、青山湖、京東和蓮塘板塊將分別有一個(gè)新盤入市。
??? 低密度產(chǎn)品供應(yīng)增加，高層供應(yīng)處于主導(dǎo)
??? 從建筑形態(tài)上看，將有15個(gè)樓盤推出高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將占總量的一半以上。低密度產(chǎn)品花園洋房和別墅將是市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，共計(jì)有8個(gè)樓盤推出上述產(chǎn)品，其中推出花園洋房的3個(gè)，是今年最多的一個(gè)月份，將極大地緩解該類產(chǎn)品的需求。