中山樓市還未復蘇又陷入陰霾。5年以上二手房，且是家庭唯一生活用房，賣方才能減免個人所得稅，這是國家在1999年就已做出的規(guī)定。不過，中山多年來的實踐是：證過5年的普通住宅均能免交個稅，無須唯一住房。這一二手房交政策于本周一開始突然收緊，中山市地方稅務局突然發(fā)布通知，二手房交易政策要求嚴格按照國家規(guī)定執(zhí)行。弄得不少房地產(chǎn)中介措手不及，多位研究人士表示不解。不過，地稅局拒絕接受采訪。

    《通知》沒上網(wǎng)公布

    昨天下午，南都記者在中山市國土資源局辦證大廳的一塊電子屏下方看到了《通知》，并不是特別搶眼，圍觀人群不多。通知的落款單位是中山市地方稅務局，落款時間是2012年6月8日。

    直到昨晚記者發(fā)稿時，中山市地稅局官網(wǎng)和中山市國土局網(wǎng)站都沒有掛出這份文件。雖然《通知》已經(jīng)實施，大部分市民，甚至買賣雙方都不知情。一些市民在國土局網(wǎng)站對此事進行咨詢，但沒能得到明確答復，網(wǎng)站人員只給出一個鏈接，但鏈接的文件《二手房地產(chǎn)買賣稅費項目及標準》仍然是老標準，寫著“個人自用住房5年以上免征”。

    本周一已實施

    記者以普通市民身份在市國土局辦證大廳進行了咨詢，收稅窗口的稅務人員表示不知詳情，而交易咨詢窗口的國土工作人員做了較詳細的介紹。她介紹說，此項政策是從6月11日正式實施的。根據(jù)規(guī)定，房屋過戶從提交過戶材料到發(fā)放新證需要10個工作日，發(fā)證當天才交稅，但工作人員介紹說，只要之前提交了過戶材料，符合個稅減免條件，雖然是《通知》實施后才來領證交錢，無需額外繳納個稅。

    《通知》實施之后才來提交過戶材料的，要想享受個稅減免，必須提交住房證明，不是家庭唯一住房的，即便房產(chǎn)證過了5年，還是要對賣家征收個人所得稅。據(jù)介紹，有兩種征收方式：如能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，按差額的20%計算征收；不能提供的，則按成交價總額的3%征收。工作人員解釋說，差額主要是指現(xiàn)在的成交價減去原來購房發(fā)票上的金額及相關稅費。針對有些地方可以將裝修、中介等費用從差額中減掉，中山市國土局工作人員表示中山目前做不到這一點，不接受那些發(fā)票。為什么以前不要求家庭唯一住房，現(xiàn)在開始要求？國土工作人員稱不清楚。

    征稅比例各地不一

    據(jù)了解，從上世紀九十年代開始，財政部、國家稅務總局、建設部等部委多次就二手房交易中個人所得稅問題發(fā)出通知，這些通知均確認說免征個稅的條件是對自用5年以上和家庭唯一生活用房，必須兩者兼?zhèn)洹２贿^，各地實踐不一，對家庭唯一住房這條標準審查不嚴，像中山這樣只要求5年以上的城市并非孤例。媒體報道說，2011年3月北京市地稅局和市住建委聯(lián)合發(fā)布公告，嚴查二手房交易中賣家的家庭住房情況。北京中介人士“我愛我家”副總裁胡景暉說，以往在實際操作中，由于稅務部門很難核查到該家庭目前的房產(chǎn)狀況，所以基本上不會核查此項。

    昨天下午，南都記者致電深圳、珠海、佛山、東莞等珠三角城市的地稅部門，得到答復均為嚴格執(zhí)行國家規(guī)定，要想免交個人所得稅，5年以上、家庭唯一住房兩個條件缺一不可。不免征的話，賣家必須按照差額的20%繳納個稅；在無法查實原購房發(fā)票的情況下，可以按比例征收，有些城市是按全額的1%，有些是2%，與中山的標準3%存在一定差異。

    新規(guī)

    《關于明確個人轉(zhuǎn)讓住房免征個人所得稅手續(xù)問題的通知》(以下簡稱《通知》)

    根據(jù)《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，第四條規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要想享受個稅減免，必須在納稅申報時提供家庭唯一住房證明。

    住房證明辦理程序：

    戶口在中山或廣東省外的，到中山市房地產(chǎn)主管部門開具家庭唯一住房證明；戶口在廣東省內(nèi)的外縣市的，應到戶口所在地開具家庭住房登記情況查詢結(jié)果，再到中山市房地產(chǎn)主管部門開具家庭唯一住房證明。

    征收方式：

    1、如能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，按差額的20%計算征收；

    2、不能提供的，則按成交價總額的3%征收。

    部門回應

    地稅局拒絕接受采訪

    昨天上午，記者以市民身份撥打稅務服務熱線12366咨詢，中山地稅客服確認通知屬實，但她說這不是什么新做法，只是貫徹落實原來的國家政策。國家政策已經(jīng)出臺十多年了，為什么中山以前不貫徹落實，現(xiàn)在才開始？針對這個問題，客服解釋是“技術(shù)原因”，她說以前沒辦法證明是家庭唯一生活用房，所以個稅免征只要求證過五年；現(xiàn)在可以開具住房證明了，才下發(fā)這樣的《通知》。

    不過，從2011年起，住房證明的查詢和開具程序就已完備，中山地稅公告〔2011〕3號文件《中山市地方稅務局關于明確家庭唯一住房證明開具問題的公告》做了詳細規(guī)定，為什么去年沒有提出，今年才提？面對這個問題，地稅客服沒有作答，反而追問：“你是不是以前免征的，現(xiàn)在想補交？我們很歡迎啊。”

    記者隨后聯(lián)系中山市地稅局辦公室，按要求傳真發(fā)送了采訪提綱，但昨天下午，地稅局辦公室明確回復說不接受采訪，讓記者不用再等了。

    業(yè)界聲音

    間接影響一手房銷售(中原地產(chǎn)高級拓展總監(jiān)植建軍)

    本已萎縮的二手房交易市場會更加萎縮。中山投資客少，二手房交易不活躍，5年以上的房產(chǎn)占交易總量一半以上，影響很大。中山已經(jīng)出現(xiàn)了“腦體倒掛”的情形，一些樓盤老房子比新房子還貴，《通知》實施后，這種現(xiàn)象會更嚴重，二手房市場會進一步萎縮?！锻ㄖ凡恢挥绊懚址?，也將間接影響到一手房銷售，因為看到出手難度變大后，投資客入手一手房時會更加猶豫。

    九成五以上二手房要征稅

    (滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華)

    中山市二手房市場都已經(jīng)萎縮成這樣了，不用再打壓了吧？二手房交易本來就不火爆，最近幾個月呈下滑趨勢。這份《通知》影響很大，根據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)，中山二手房交易中至少有一半是五年以上的房產(chǎn)，結(jié)果九成五以上二手房交易都要交個稅。按市場慣例，賣家喜歡“實收”，這項本來指向賣家的個人所得稅最后還是得買家埋單。由于《通知》公布突然，買賣雙方都沒有準備，按照以往經(jīng)驗，可以預見，肯定會產(chǎn)生很多爭議，甚至可能鬧上法庭。

    各方反應

    中介有些措手不及

    記者昨天下午走訪多家中介，華柏路滿堂紅店一位中介說，收到這個消息她也有些措手不及，《通知》周一就開始實施了，她周二才知道?！耙幌乱嘟灰粌扇f塊錢，肯定會對二手房交易市場產(chǎn)生影響，我們要向客戶去做解釋。”不過，這名中介人士并不是太擔心，一方面當初簽合同時，已約定了關于國家政策調(diào)整的條款。

    白水井大街一家老房產(chǎn)中介公司則認為影響會很大，《通知》實施后，基本上所有的二手房交易都要交個稅了?！百u房的誰家里只有一套房?。抠u了后他自己總要有地方住吧！”不過，中介很無奈表示，既然政策這么定了，想改也改不了，那就只能接受，希望過一段時間客戶們能夠習以為常。
    市民辦過戶時才得知新規(guī)

    “幸好我5月份辦好了，太高興了！”任小姐很驚喜，她剛剛在南區(qū)萬科城市風景買了一套二手房，只交了契稅等費用。任小姐介紹，她買的房子證過了五年，但如果按照現(xiàn)在標準，肯定得多交幾萬的稅。根據(jù)當初的協(xié)商，賣家要求“實收”，任小姐承擔一切稅費，如果賣家要交個稅，最后只能是她來埋單。

    不過，煩惱的市民也不在少數(shù)。昨天下午，黃先生和賣家一起到國土局辦過戶手續(xù)，意外發(fā)現(xiàn)了這份二手房政策《通知》?！鞍?？這樣算下來，我又要多交兩萬多！”黃先生有些惱火。無奈之下，黃先生和賣家無功而返，抱著原封不動的材料離開了國土局，說回去再談談。