2013年的房?jī)r(jià)上漲可以用“瘋狂”來形容。房?jī)r(jià)如脫韁野馬般一路狂奔,國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2013年9月以來,一線城市新建商品住宅價(jià)格的同比漲幅都超過了20%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映的是“平均”情況,中等收入者在購房時(shí)的感受更為強(qiáng)烈,當(dāng)購買一套住宅要比幾個(gè)月前多付幾十萬,他們只能望洋興嘆、徒呼奈何。經(jīng)過2013年的“瘋狂”之后,它已經(jīng)出現(xiàn)了“滅亡”的跡象。房?jī)r(jià)的走勢(shì)有很大可能在2014年發(fā)生逆轉(zhuǎn),甚至可能崩盤。

　　銷售增長(zhǎng)放緩

　　北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年,北京全市商品住宅銷售面積為1363.7萬平方米,同比下降8.1%。今年2月,北京二手住宅成交總量為5441套,環(huán)比下跌38%,同比下跌46.3%。顯然,北京過高的房?jī)r(jià)抑制了需求。近幾年,北京商品住宅的竣工面積持續(xù)高于銷售面積,例如,2013年,住宅竣工面積為1692萬平方米,而住宅銷售面積為1363.7萬平方米。也就是說,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的情況,導(dǎo)致待售商品住宅面積年年增長(zhǎng),2012年為789.5萬平方米,約為半年的銷售量,如果繼續(xù)增長(zhǎng),就會(huì)成為房?jī)r(jià)下跌的壓力。

　　房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)放緩

　　去年2月或3月,一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)3%,10月以后降到了1%以下,今年1月進(jìn)一步下降至0.5%左右。如果環(huán)比漲幅維持在0.5%左右,全年房?jī)r(jià)漲幅只有6%左右。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)如逆水行舟,不進(jìn)則退。當(dāng)人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲,剛性需求者才會(huì)急不可待地購房,為此不惜四處借錢湊齊首付；投機(jī)投資者才會(huì)追逐高價(jià)位,為此不惜借高利貸；開發(fā)商則捂盤惜售,不惜占用資金、承擔(dān)高額利息支出。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的速度放緩,人們的預(yù)期出現(xiàn)分歧,剛性需求者、投機(jī)投資者就會(huì)觀望,銷量就會(huì)下降；開發(fā)商占用的資金越來越多,當(dāng)資金成本高于預(yù)期盈利時(shí),他們就會(huì)降價(jià)以增加銷量,加快資金回籠?，F(xiàn)在很多開發(fā)商的資金成本超過10%。如果今年房?jī)r(jià)的預(yù)期漲幅只有6%左右,他們將不得不降價(jià)促銷。杭州已經(jīng)有樓盤這樣做了。

　　現(xiàn)在,關(guān)于房?jī)r(jià)是上漲還是下跌的爭(zhēng)論更趨激烈。有一些人是中間派,他們認(rèn)為,房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分歧,一二線城市會(huì)繼續(xù)上漲,而三四線城市會(huì)下跌。他們是從住宅供給和需求的角度分析問題:三四線城市供過于求的狀況更嚴(yán)重,所以下跌的壓力更大。但是,目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)其實(shí)是由預(yù)期收益和資金成本決定的。維持一二線城市房?jī)r(jià)所需要的資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三四線城市,因此,首先被資金成本壓垮的,將是一二線城市的樓市。三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)是以一二線城市為指向,在一二線城市房?jī)r(jià)下跌之后,人們對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)的預(yù)期將發(fā)生改變,導(dǎo)致三四線城市樓市崩盤。

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