房地產(chǎn)市場與居民消費息息相關(guān)，但目前的房地產(chǎn)市場仍存在諸多不和諧因素，虛假承諾、延遲交房、房屋漏水、貨不對板、合同欺騙等等現(xiàn)象讓置業(yè)者防不勝防。

　　在3·15國際消費者權(quán)益日即將到來之際，記者通過一些維權(quán)事件，曝光樓市發(fā)展中的一些問題，并針對相應(yīng)問題采訪了東莞市消費者委員會副秘書長鄒杰，希望能給購房者一個警醒。而作為消費者，要學(xué)會維護自身合法的權(quán)益，但不應(yīng)采取過激行為。

　　地產(chǎn)中介收取誠意金后潛逃

　　某開發(fā)商將自己的項目承包給中介公司銷售，可項目啟動認籌后不久，該中介公司就卷著誠意金潛逃了。事后，消費者找開發(fā)商討要說法，該開發(fā)商卻說，因為項目承包給中介公司，誠意金并不是自己收取的，所以與自己無關(guān)。

　　提醒：誠意金并不合法

　　鄒杰表示，繳納誠意金對于消費者來說風(fēng)險是比較大的。目前法律上沒有“誠意金”這個詞，所謂誠意金，不是預(yù)售合同，也不是正式的買賣合同。如果消費者在繳納誠意金后，因某種原因不能達成買賣協(xié)議。屆時，開發(fā)商將有可能拖延退款，并且不對消費者進行補償。

　　如果一定要繳納誠意金的話，消費者首先要確定自己是否能承擔這個風(fēng)險，并清楚地了解誠意金是交付給哪一方，開發(fā)商還是中介公司？同時，收據(jù)務(wù)必要蓋章，最好蓋開發(fā)商的公章。

　　中介不核房源 反欲侵吞費用

　　2012年7月15日，楊小姐經(jīng)東莞市某中介公司介紹，與業(yè)主簽訂合同購買一套二手房。當時中介經(jīng)紀口頭承諾房源沒問題，只有貸款抵押未解除。楊小姐買房心切，輕信中介的口頭承諾，很快按約定支付了6.8元到中介賬戶（其中5萬元為代管購房訂金，1.8萬元為中介費）。根據(jù)《房屋買賣合約》約定，“業(yè)主收取定金后五日內(nèi)（即2012年7月22日前）應(yīng)向抵押銀行申請?zhí)崆斑€貸辦理解除抵押手續(xù)”，但楊小姐一直未收到業(yè)主已還貸解除抵押的信息，后來才獲知原來業(yè)主故意隱瞞了交易房屋已被東莞市第一人民法院法院查封的重要事實。

　　然而，中介卻扣押購房訂金和中介費不退，楊小姐無奈于2013年8月2日向消委會投訴。據(jù)調(diào)查，楊女士反映情況屬實。

　　東莞市消委會認為，中介作為房屋交易的專業(yè)機構(gòu)和買賣雙方信息傳遞的重要途徑，理應(yīng)清楚原業(yè)主是否享有房屋完整所有權(quán)將對二手房交易構(gòu)成重要和決定性影響，依法應(yīng)在促成房屋交易前盡核查義務(wù)。但中介未盡核查義務(wù)，侵犯了消費者的知情權(quán)。中介服務(wù)存在明顯過失，理應(yīng)對交易失敗負相應(yīng)責(zé)任。當然，業(yè)主隱瞞房屋被查封事實是導(dǎo)致交易失敗的重要責(zé)任，消費者也存在未應(yīng)盡核查房屋所有權(quán)的注意義務(wù)。經(jīng)多次協(xié)調(diào)，雙方就退款事宜達成和解。

　　提醒：要留意產(chǎn)權(quán)瑕疵

　　鄒杰告訴記者，在購房過程中，由于信息不對稱、缺乏對房子全部信息的了解，購房者往往只注重房子是否有產(chǎn)權(quán)，是否有抵押、留置等信息，很少有人會想到房子還有被查封的可能。而且這個信息是不可能在房管所查詢到的，如果賣房者有意隱瞞，購房者基本上無法獲知這一情況。

　　鄒杰提醒，在購買房屋前，購房者應(yīng)盡可能了解被賣房屋的產(chǎn)權(quán)情況；其次，在簽訂《房屋買賣合同》時必須與賣房者約定，所買房屋無任何其他權(quán)利上的瑕疵、無被法院查封的情況，同時簽訂相關(guān)的保證條款和違約條款。條件允許的話，還可要求中介以第三方加入合同中，約定如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)無法過戶的情況，中介應(yīng)承擔連帶責(zé)任等類似條款。

　　樓盤貨不對板 買家欲退房

　　2012年10月，茶山某樓盤的幾名業(yè)主聲稱，自己買的房子貨不對板，原來的架空層沒有了，改頭換面變成了物業(yè)管理處。該樓盤一位業(yè)主說，她2012年初購買了該盤2號樓的一套房子，去現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)和當初的設(shè)計有出入。1、3、4號樓都有公共大堂，惟獨2號樓大堂被密封。業(yè)主認為，開發(fā)商涉嫌欺詐，要求開發(fā)商退房、補錢或拆除一樓密封墻體。

　　針對業(yè)主的訴求，開發(fā)商說，公司嚴格按照有關(guān)部門的商品房銷售制度執(zhí)行，并在售樓部顯眼處設(shè)有項目沙盤，明確標示出物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施置于2號樓大堂處，并沒有欺騙購房者。

　　提醒：將細節(jié)寫進合同

　　鄒杰說，消費者如果遇到“貨不對板”的現(xiàn)象，可要求開發(fā)商對其進行相應(yīng)賠償。需要提醒的是，由于售樓員只是負責(zé)賣房子，賣完就走，因此不排除存在夸大宣傳的情況。所以不能道聽途說，更不能憑經(jīng)驗行事，所有東西一定要形成書面合同。消費者如果對所購房產(chǎn)存在不滿，需要維權(quán)的，可走法律途徑，不宜采取過激行為。

　　支招

　　通過中介交易

　　如何防范被宰？

　　選擇合法、規(guī)范的中介機構(gòu)。購房前先了解房地產(chǎn)中介機構(gòu)和經(jīng)紀人的資質(zhì)，需要時可同東莞市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會咨詢。

　　買房下定需謹慎。要求中介公司出示與賣方就該房屋掛牌出售的《委托協(xié)議書》，了解協(xié)議中包括的房屋基本情況、房價、委托期限及委托中介向買家收取定金的內(nèi)容，約定退定條款，特別是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等，切勿在未清楚之前匆忙下定。

　　簽訂規(guī)范合同。買賣雙方達成交易，應(yīng)主動要求中介簽訂東莞房地產(chǎn)中介協(xié)會推出的《房地產(chǎn)中介買賣居間合同》合同范本，范本涵蓋了二手房交易的所有手續(xù)、細節(jié)、服務(wù)內(nèi)容和傭金給付等重要條款，明確買賣和中介三方權(quán)利和義務(wù)，能有效規(guī)避中介的違規(guī)、暗箱操作，最大限度地保障各方誠實信用，減少糾紛。

　　了解最新的國家房產(chǎn)調(diào)控信息和趨勢。買賣雙方主動了解房產(chǎn)交易形勢信息，可避免被不良中介忽悠。

　　交易必須恪守誠信守法的原則。買賣雙方應(yīng)嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行房屋交易，不得為促成交易而主動偽造資料，或明知資料造假而默許甚至提供便利條件，由此產(chǎn)生的違法責(zé)任，各責(zé)任人都得相應(yīng)承擔。

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