南昌中心城棚戶區(qū)

征收意見稿部分細則

征收補償依據(jù)

（一）城市私房、單位自管產(chǎn)房。

在房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

非住宅房屋性質(zhì)和面積以房屋登記薄記載的為準(zhǔn)，房屋登記薄未記載的以房屋檔案記載的為準(zhǔn)。若房屋登記簿、房屋檔案無記載的，其性質(zhì)和面積由認(rèn)定工作組（區(qū)住建部門會同自然資源規(guī)劃、城管、街道等單位組成，下同）進行調(diào)查認(rèn)定，明確處理意見后上報轄區(qū)政府批準(zhǔn)同意：

1、房屋登記簿或房屋檔案載明經(jīng)營性面積的，按照載明的面積進行補償；

2、房屋登記簿或房屋檔案沒有載明經(jīng)營性面積的非住宅房屋，如只有一層并作為經(jīng)營性使用的，可將為經(jīng)營服務(wù)需要分隔出的試衣間、廁所等一并認(rèn)定為經(jīng)營性非住宅面積，由認(rèn)定工作組根據(jù)現(xiàn)場勘察情況明確認(rèn)定意見；

3、多層的非住宅房屋的經(jīng)營性面積，由認(rèn)定工作組根據(jù)現(xiàn)場勘察情況明確認(rèn)定意見。

（二）直管公房。以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門頒發(fā)的房屋租賃憑證為補償依據(jù)。

（三）未登記建筑。被征收人房屋未經(jīng)房屋權(quán)屬登記的，被征收人應(yīng)當(dāng)向房屋征收實施單位提供相關(guān)建房手續(xù)，由認(rèn)定工作組進行調(diào)查，認(rèn)定并明確處理意見后上報轄區(qū)政府批準(zhǔn)同意。

征收補償、補助及獎勵。

對被征收人給予被征收房屋價值和因征收房屋造成的搬遷、臨時安置、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償。

被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值按房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格計算。被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，由征收部門通過法定程序選定的同一家具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

本市常住戶口（含南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區(qū)，下同）被征收人住宅房屋建筑面積小于36㎡且在本城區(qū)無其他房屋（不含南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區(qū)，下同）的（以市不動產(chǎn)登記部門查檔為準(zhǔn)），按36㎡房屋進行安置補償。

（一）征收私房住宅。

1、房屋補償

(1)補償方式：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償兩種方式，由被征收人自行選擇。

(2)選擇貨幣的補償：按市場評估價補償。

(3) 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償：

①選擇就近就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：按照“征一還一，就近靠檔”的原則進行安置。

按“套內(nèi)對套內(nèi)，公攤對公攤”的方法以套內(nèi)建筑面積進行就近靠檔安置。

安置房套內(nèi)建筑面積超出被征收房屋套內(nèi)建筑面積5平方米（含）以內(nèi)部分，按市場優(yōu)惠價格（70%的市場價）結(jié)算；安置房套內(nèi)建筑面積超出被征收房屋套內(nèi)建筑面積5平方米以上的，按安置房市場價格結(jié)算；公攤面積超出被征收房屋公攤面積部門按安置房建安成本價（不含土地價格）結(jié)算。

②選擇異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：按照“雙向評估原則”進行等值置換。安置房總建筑面積超出應(yīng)安置建筑面積5平方米（含）以內(nèi)部分，按市場優(yōu)惠價格（70%的市場價）結(jié)算；超出應(yīng)安置建筑面積5平方米以上的，按安置房市場價格結(jié)算。

異地安置點房屋市場評估價高于被征收房屋市場評估價的，按照就近就地安置方式進行結(jié)算。

③簽訂補償協(xié)議，并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按交房順序領(lǐng)取選房序號。

(4)被征收房屋建筑面積小于36平方米的補償。

本市常住戶口被征收人，被征收房屋建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的補償：

①選擇貨幣補償?shù)?，按照建筑面積36平方米結(jié)算。

②選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋建筑面積補齊36平方米，不結(jié)算差價；安置房建筑面積超過36平方米的部分實行階梯式價格，36至50平方米(含)的部分按成本價（含土地成本）結(jié)算，超過50平方米的部分按市場價結(jié)算。

2、裝飾裝修補償。

由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

3、搬遷補償。

戶建筑面積100平方米以內(nèi)的每戶每次1000元；戶建筑面積超過100平方米的，每戶每次1000元另加超出部分每平方米5元。

4、臨時安置補償。

住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在規(guī)定或約定的臨時安置期限內(nèi)，按建筑面積每平方米每月17元結(jié)算；戶結(jié)算后少于1000元的，按1000元結(jié)算，以完成搬遷交房之日起計發(fā)。

PS：每平方米每月17元結(jié)算，印象中原來是13.5元/平。

住宅房屋被征收人選擇貨幣補償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一次性按被征收房屋建筑面積每平方米每月17元發(fā)放6個月臨時安置補助費；戶結(jié)算后少于1000元的，按1000元發(fā)放6個月臨時安置補助費。

被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換到期未交付的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起按原標(biāo)準(zhǔn)1.5倍支付臨時安置費；逾期超過12個月的，從超過之日起按原標(biāo)準(zhǔn)2倍支付臨時安置費。

臨時過渡期限規(guī)定：多層建筑安置小區(qū)不超過24個月，高層建筑安置小區(qū)、多層與高層混合安置小區(qū)不超過36個月。

5、補助和獎勵。

（1）選擇貨幣補償?shù)难a助和獎勵。

①被征收人在補償簽約期限內(nèi)簽約并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷交房的，可以給予相應(yīng)的補助，補助標(biāo)準(zhǔn)最高不得超過被征收房屋市場評估價的20%，具體辦法由轄區(qū)在房屋征收補償方案中明確。

②被征收人在補償簽約期限內(nèi)提前簽約并完成搬遷交房的，可按所提前搬遷的時段給予相應(yīng)的獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)最高不得超過被征收房屋市場評估價的20%，具體辦法由轄區(qū)在房屋征收補償方案中明確。

本市常住戶口被征收人（已登記建筑以登記產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，未登記建筑以調(diào)查認(rèn)定并由轄區(qū)政府批準(zhǔn)同意為準(zhǔn)）住宅房屋建筑面積小于36平方米且在本城區(qū)無其他房屋的，按36平方米房屋進行安置補償?shù)难a助和獎勵：選擇貨幣補償?shù)模徽魇杖嗽谘a償簽約期限內(nèi)簽約并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按36平方米房屋市場評估價給予補助。被征收人在補償簽約期限內(nèi)提前簽約并在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，再按36平方米房屋市場評估價依照規(guī)定分段給予獎勵。

（2）提前簽約獎：

為鼓勵被征收人提前簽訂征收補償協(xié)議并搬遷，對20  年  月  日（含）前簽約并完成搬遷交房的被征收人按以下方法給予獎勵：每提前一天簽約并完成搬遷交房的按每戶每日200元獎勵，最高獎勵每戶不超過12000元，即20  年  月  日（含）前搬遷交房。

稅費減免方面，自下發(fā)征收決定之日起1年內(nèi)重新購置住房的，對購房成交價中相當(dāng)于貨幣補償款的部分免征契稅。

（二）征收私房非住宅。

搬遷補償：按5元/㎡或委托房地產(chǎn)（資產(chǎn)）價格評估機構(gòu)通過評估確定。

經(jīng)營性非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)。

①被征收人選擇貨幣補償?shù)?，一次性按照被征收房屋市場評估價的3%進行補償。

②被征收人選擇現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一次性給予6個月停產(chǎn)停業(yè)損失費用。

③被征收人選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在規(guī)定或約定的臨時安置期限內(nèi)，按照停產(chǎn)停業(yè)損失標(biāo)準(zhǔn)支付停產(chǎn)停業(yè)損失。

經(jīng)營性非住宅停產(chǎn)停業(yè)損失費用標(biāo)準(zhǔn)：由征收當(dāng)事人參照房屋被征收前經(jīng)營主體上年度月均應(yīng)納稅所得額、同類同地段房屋市場租金、從業(yè)人員最低工資協(xié)商確定，協(xié)商不成的可委托房地產(chǎn)（資產(chǎn)）價格評估機構(gòu)通過評估確定。對于已出租他人使用的，也可按照前三年月平均租金確定。

為鼓勵被征收人提前簽訂征收補償協(xié)議并搬遷，對在20  年  月  日（含）前簽約并完成搬遷交房的被征收人按以下方法給予獎勵：戶建筑面積100平方米以內(nèi)的每提前一天，經(jīng)營性非住宅每戶按每平方米20元獎勵，其他非住宅每戶按每平方米10元獎勵；戶建筑面積100平方米（不含）以上的每提前一天，經(jīng)營性非住宅每戶按2000元獎勵，其他非住宅每戶按1000元獎勵；經(jīng)營性非住宅最高獎勵每戶不超過60000元，非經(jīng)營性非住宅最高獎勵每戶不超過30000元。請注意，這是非住宅的！

(三)征收未經(jīng)登記建筑。

對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

1、征收被征收人有證明文件證明該房屋是在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋（在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)自行搭建的除外），本著實事求是的原則，參照有產(chǎn)權(quán)的住宅房屋予以補償安置。對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限的，由認(rèn)定組根據(jù)房屋現(xiàn)狀明確處理意見。

2、征收在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原則給予補償安置：

（1）在單位土地上自行搭建的非住宅房屋。征收在單位土地上手續(xù)不齊全的建筑，按重置價范圍內(nèi)給予補償。

（2）在單位土地上自行搭建的住宅房屋。征收在1985年以前由單位自行搭建的住宅房屋，按重置價補償給單位。如居住人符合房改條件的，由轄區(qū)政府確權(quán)后，可以先行房改，房改后按私房標(biāo)準(zhǔn)給予補償。

3、對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限的，被征收人是本市常住戶口、且在本市城區(qū)內(nèi)僅此一處房屋的，按以下方式給予補償：自行搭建房屋建筑面積不足36平方米的，按36平方米給予補償安置；自行搭建房屋建筑面積大于36平方米但戶人均住房建筑面積小于15平方米的，按實際搭建房屋面積給予補償安置；

自行搭建房屋建筑面積超過36平方米且戶人均住房建筑面積超過15平方米的，按戶人均住房建筑面積15平方米給予補償安置，其余超出補償安置面積部分按房屋重置價給予貨幣補償。

對難以認(rèn)定自行搭建房屋具體建造年限，但被征收人他處有房屋的，由征收部門委托有資質(zhì)的測繪機構(gòu)對自行搭建房屋進行測量后，由認(rèn)定工作組根據(jù)房屋現(xiàn)狀明確處理意見。

房票安置。

實施范圍。本市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)(不含南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）四個中心城區(qū)范圍內(nèi)，國有和集體土地上房屋征收與補償全面推行房票安置。

購房補助及優(yōu)惠政策。

1、購房補助。在本市城區(qū)（不含南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區(qū)）購買新建商品房的，由轄區(qū)房屋征收部門給予被征收人房票票面金額購房使用部分一定比例的購房補助。自出具房票之日起3個月內(nèi)使用的，給予10%的購房補助；第4個月至6個月內(nèi)使用的，給予8%的購房補助；第7個月至12個月內(nèi)使用的，給予5%的購房補助。12個月內(nèi)未使用的，不予補助。

2、稅收優(yōu)惠。被征收人使用房票購買新建商品房的，按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。

3、金融支持。房票票面金額不足以支付購房款部分，房票使用人可以申請商業(yè)銀行貸款；房票使用人為住房公積金繳存人并符合公積金提取和貸款條件的，可以辦理公積金提取和貸款購房（公積金貸款或組合貸款）手續(xù)。

有線電視、寬帶、空調(diào)及熱水器遷移補償。

（一）有線電視遷移按每戶120元補償（憑有線電視證件及征收時仍在使用的繳費單辦理）；

（二）寬帶遷移費按電信部門的電話移機保號費200元補償（憑征收時仍在使用的寬帶繳費單辦理）；

（三）分體壁掛式空調(diào)遷移費每套300元，分體立式空調(diào)遷移費每套500元。

（四）電、燃氣熱水器遷移費每套100元，太陽能熱水器每套 400元；

（五）選擇貨幣補償?shù)?，管道煤氣按每?200元補償（憑管道煤氣證件及征收時仍在使用的繳費單辦理）。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門召集不少于三分之二的被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定；如在征收部門規(guī)定的時間內(nèi)，沒有三分之二的被征收人參與投票或沒有評估機構(gòu)可以獲得簡單多數(shù)票，采取抽簽方式隨機選定確定。

評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估公正，任何單位和個人不得干預(yù)。

當(dāng)事人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以通過征收部門書面向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核評估結(jié)果有異議的，可以通過征收部門書面向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。書面申請中應(yīng)說明異議理由。

住房保障和民生保障部分細則。

被征收人符合保障性住房申請條件的，可按規(guī)定申請住房保障。

被征收居民遷出原地后的義務(wù)教育入學(xué)，可選擇繼續(xù)在原戶籍、家庭住址所在地就近入學(xué)（征收補償協(xié)議三年內(nèi)有效，推算截止時間為入學(xué)的3月31日），或在安置房所在地就近入學(xué)，也可在被征收人租賃房屋附近相對就近由教育部門統(tǒng)籌安排學(xué)位。

因征收遷入的居民與安置房所在地原居民在就業(yè)、培訓(xùn)、醫(yī)療、社會保障等公共服務(wù)方面享有同等待遇，按屬地管理原則在安置房所在地參加城鄉(xiāng)居民合作醫(yī)療保險。

注：房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收人房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請各轄區(qū)人民政府作出補償決定。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由各轄區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

包含東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)的市中心城區(qū)舊城（棚戶區(qū)）改造，在提升城市品質(zhì)和形象的同時，也必將催生一批樓市新需求。它的力度和規(guī)模會如何？讓我們拭目以待！