江西全省推行不動產(chǎn)“帶押過戶”

近日，江西發(fā)布在全省推行不動產(chǎn)“帶押過戶”的通知。

“帶押過戶”是指“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，經(jīng)買賣雙方與相關(guān)抵押權(quán)人協(xié)商一致后，不再要求賣方先行還清貸款并解除抵押，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)交易、登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”通常用于設(shè)立了抵押權(quán)的存量商品房買賣(即俗稱“二手房”交易)業(yè)務(wù)場景，也適用于企業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移和因司法拍賣、繼承、贈與、離婚析產(chǎn)等導致過戶的業(yè)務(wù)場景。

通知提出相關(guān)的一些操作指引：

合理確定辦理模式。

各地在開展不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)時，要根據(jù)不同業(yè)務(wù)情形合理確定適宜的辦理模式，區(qū)分是否全款購房和買賣雙方貸款機構(gòu)是否為同一貸款機構(gòu)等業(yè)務(wù)類別，進一步梳理細化業(yè)務(wù)辦理流程。通過推行“順位抵押”“雙預告登記”等多種模式，各地結(jié)合工作實踐進一步優(yōu)化，實現(xiàn)不動產(chǎn)“帶押過戶”更加便民、高效、便捷。

1.“帶押過戶”不涉及資金往來業(yè)務(wù)情形：

因夫妻約定、離婚析產(chǎn)、贈與、繼承、受遺贈等不涉及資金往來的“帶押過戶”情形，適用于辦理“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”模式的組合業(yè)務(wù)。

2.“帶押過戶”涉及資金往來業(yè)務(wù)情形：

（1）買方全款購房的情形，適用于辦理“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)注銷登記”模式的組合業(yè)務(wù)。

（2）買賣雙方貸款機構(gòu)相同（即同一抵押權(quán)人）的情形，適用于“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”模式的組合業(yè)務(wù)。

（3）買賣雙方貸款機構(gòu)不同（即不同抵押權(quán)人）的情形，適用于“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)首次登記（順位）+抵押權(quán)注銷登記”模式(即“順位抵押”模式)或“雙預告登記+抵押權(quán)注銷登記+雙預告轉(zhuǎn)本登記”模式(即“雙預告”模式)或“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”（即“抵押權(quán)轉(zhuǎn)移”模式）。因買賣辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”過程中，買方需要使用貸款(含商業(yè)貸款和住房公積金貸款)購房且買賣雙方貸款機構(gòu)不同的，經(jīng)雙方貸款機構(gòu)同意，辦理相應不動產(chǎn)登記手續(xù)后，買方將購房資金存入雙方自行約定的賬戶或者房地產(chǎn)交易管理部門設(shè)立的資金托管賬戶，實現(xiàn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記、貸款資金到賬及還款、注銷原抵押的無縫銜接。

深入推動業(yè)務(wù)協(xié)同。

各部門要相互支持、密切配合，加強跨部門業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)辦、信息共享，聯(lián)合制定出臺當?shù)夭粍赢a(chǎn)“帶押過戶”具體辦理流程或辦事指南，做好相關(guān)政策、制度及人員的內(nèi)部培訓。

1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)要根據(jù)本地“帶押過戶”辦理模式，推行“一次申請、一個窗口、一套材料”，通過升級完善登記系統(tǒng)，精簡申請材料，合并業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，不斷提高登記服務(wù)效率，實現(xiàn)不動產(chǎn)預告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記等“一次性辦結(jié)”，并做好與水電氣聯(lián)動過戶的銜接。要鞏固推進“不動產(chǎn)登記+金融”改革成果，推廣運用預告登記和應用不動產(chǎn)電子證照，持續(xù)拓展不動產(chǎn)登記延伸各銀行網(wǎng)點、房產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)覆蓋范圍。在線下業(yè)務(wù)運行順暢的基礎(chǔ)上，加快推動不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)全流程線上辦理。

2.銀保監(jiān)部門要推動銀行業(yè)金融機構(gòu)全面開展同一銀行和跨行間不動產(chǎn)“帶押過戶”金融服務(wù)。督促銀行業(yè)金融機構(gòu)明確不動產(chǎn)“帶押過戶”貸款審批條件，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，提高貸款審批和放款效率。同時，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)積極與不動產(chǎn)登記、公積金管理中心等部門對接，做好內(nèi)控、審批、發(fā)放等多方面溝通銜接，確保交易資金安全。

3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工作職責會同各住房公積金管理中心做好不動產(chǎn)“帶押過戶”相關(guān)工作。各住房公積金管理中心要做好相關(guān)業(yè)務(wù)流程改造，加強與各銀行協(xié)調(diào)合作，進一步提高住房公積金貸款發(fā)放和使用效率。

南昌市已開展“帶押過戶”登記業(yè)務(wù)

近日，有市民咨詢南昌市什么時候能推出“帶押過戶”：

南昌市區(qū)什么時候能落實《民法典》對不動產(chǎn)抵押權(quán)的相關(guān)規(guī)定，保障抵押不動產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《自然資源部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，每次去銀行咨詢辦理該業(yè)務(wù)，銀行稱不可以辦理抵押過戶，目前南昌縣也發(fā)布，請問市區(qū)什么時候能落實？

南昌市自然資源和規(guī)劃局最新回復：

經(jīng)查，南昌市不動產(chǎn)登記中心已開展“帶押過戶”登記業(yè)務(wù)。

信訪人與抵押權(quán)人共同按辦事指南提交材料申請辦理帶押過戶手續(xù)（未解除抵押轉(zhuǎn)移登記材料清單：①由抵押權(quán)人出具同意辦理未解除抵押轉(zhuǎn)移登記的書面證明（原件）；②如需更換抵押權(quán)人，應同時辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，由變更前的抵押權(quán)人出具同意辦理未解除抵押轉(zhuǎn)移登記的書面證明（原件），由變更后的抵押權(quán)人提供主債權(quán)合同（最高額抵押權(quán)的，應當提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因文件等必要材料，原件）、抵押合同（主債權(quán)合同中包含抵押條款的，可不提交單獨的抵押合同書；最高額抵押的，應當提交最高額抵押合同，原件）；③不動產(chǎn)登記證明（原件）；④抵押權(quán)人需一并申請并提供授權(quán)委托書、代理人身份證）。

銀行提供的《關(guān)于同意辦理未解除抵押轉(zhuǎn)移登記的函》可在南昌市不動產(chǎn)登記中心微信公眾號-辦事大廳-我能辦-資料下載中下載。

附：辦事指南鏈接：https://www.ncsbdc.com/#/service-center/guide-detail?id=d6e03edd3de941bcbd9b6591aa23ccda

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