特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2023年1月1日-11月30日期間銷(xiāo)售的并表商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在各地的銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤(pán)去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒(méi)有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2023年1月1日-11月30日期間按股權(quán)比例銷(xiāo)售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）在各地的銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤(pán)去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒(méi)有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

1、業(yè)績(jī)：TOP100房企銷(xiāo)售總額為57379.0億元，同比下降14.7%

2023年1-11月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企11月單月銷(xiāo)售額同比下降29.2%，環(huán)比下降0.6%。銷(xiāo)售額超千億房企16家，較去年同期減少3家，百億房企108家，較去年同期減少10家。TOP100房企權(quán)益銷(xiāo)售額為39484.6億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積為22971.8萬(wàn)平方米。

圖：2021年至2023年1-11月TOP100房企銷(xiāo)售額均值及增速情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：2019年至2023年11月TOP100房企單月銷(xiāo)售額均值情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

注：文中分析所用銷(xiāo)售額，如無(wú)特別說(shuō)明，均指全口徑銷(xiāo)售額。

2023年1-11月，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額均有所下降。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為2523.7億元，較上年下降9.3%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為779.2億元，較上年下降14.6%；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為379.5億元，較上年下降17.7%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為179.4億元，同比下降25.1%。

圖：2023年1-11月各陣營(yíng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2、數(shù)量：百億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量減少

圖：2021年至2023年1-11月千億、百億房企數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2023年1-11月，百億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量減少。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)16家，較去年同期減少3家，銷(xiāo)售額均值2036.0元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)14家，較去年同期減少2家，銷(xiāo)售額均值588.9億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)16家，較去年同期減少9家，銷(xiāo)售額均值404.3億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為62家，較去年同期增加4家，銷(xiāo)售額均值186.8億元。

表：2023年1-11月TOP100房企各陣營(yíng)數(shù)量及銷(xiāo)售額均值情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

3、租賃業(yè)務(wù)：保租房迎來(lái)市場(chǎng)窗口期，保租房公募REITs擴(kuò)容

2021年，保租房被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍，提供了融資退出渠道；截至目前，已發(fā)行4只保租房公募REITs，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏華潤(rùn)有巢REIT，營(yíng)收均保持在1300萬(wàn)以上。自此之后上市保租房REITs再無(wú)新增，如今陣容數(shù)量有望再次擴(kuò)大。目前，多個(gè)省市的保租房項(xiàng)目正在積極籌備上市，北京、上海、天津、青島等城市均有保租房REITs項(xiàng)目啟動(dòng)了發(fā)行招標(biāo)流程。10月13日，建設(shè)銀行發(fā)布公告稱(chēng)，以建信住房作為原始權(quán)益人，在北京、上海、蘇州持有運(yùn)營(yíng)的三個(gè)保租房項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，國(guó)家發(fā)改委已正式受理。由上海城投集團(tuán)作為發(fā)起人，以旗下江灣社區(qū)、光華社區(qū)作為底層資產(chǎn)，國(guó)泰君安資管作為基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人，國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于11月24日正式獲批，上海證券交易所同步發(fā)出無(wú)異議函。

表：保租房REITs2023年三季度業(yè)務(wù)收入情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

當(dāng)前保障性租賃住房是熱門(mén)賽道，政策利好頻發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)可將商辦項(xiàng)目改建為保租房，不僅可享受到減稅降費(fèi)等優(yōu)惠，政府背書(shū)下項(xiàng)目出租率也有保障，現(xiàn)金流收入將較為穩(wěn)健。同時(shí)，隨著社會(huì)生活水平的提升及新生代群體差異化租房需求進(jìn)入市場(chǎng)，品質(zhì)化租賃產(chǎn)品將越來(lái)越受到群體關(guān)注，房企將商辦項(xiàng)目改建為市場(chǎng)化品質(zhì)長(zhǎng)租公寓也是不錯(cuò)的選擇；未來(lái)，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓也大概率將納入公募REITs的試點(diǎn)范圍。

4、展望：年底業(yè)績(jī)沖刺，在供給端放量帶動(dòng)下，12月新房成交或保持一定規(guī)模

政策方面，11月，監(jiān)管部門(mén)積極落實(shí)中央金融工作會(huì)議相關(guān)部署，召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，給予房企更大金融支持。10月末中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，加快支持“三大工程”建設(shè)。11月，央行等多部門(mén)召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，再提“三支箭”給予房企資金支持，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，金融監(jiān)管部門(mén)正在制定50家房企白名單，并提出“三個(gè)不低于”目標(biāo)，若相關(guān)支持政策真正落地，房企資金壓力有望逐漸改善。另外，住建部倪虹部長(zhǎng)接受專(zhuān)訪，強(qiáng)調(diào)構(gòu)建行業(yè)新發(fā)展模式重要性，在抓落實(shí)上也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“三大工程”建設(shè)。

地方層面，11月，各地出臺(tái)政策頻次與10月基本持平。深圳下調(diào)二套最低首付比例至40%，并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消了750萬(wàn)元“豪宅線”；廈門(mén)取消限購(gòu)，長(zhǎng)沙放松本地居民購(gòu)買(mǎi)改善住房的限購(gòu)要求；同時(shí)多地取消地價(jià)上限，截至11月30日，集中土拍的22城中，北京、上海、深圳暫未取消土拍地價(jià)上限，寧波將溢價(jià)率上限提高至30%。

市場(chǎng)方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，11月，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比小幅下降，同比下降約14%，降幅較10月擴(kuò)大，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度回落。從供給端來(lái)看，年底房企沖刺年終業(yè)績(jī)，本月企業(yè)推盤(pán)意愿回升，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)超30%，但同比仍下降超20%，供應(yīng)規(guī)模整體處在低位。

分城市來(lái)看，部分核心城市在持續(xù)利好政策及供給端改善帶動(dòng)下，銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)：

長(zhǎng)三角、珠三角中上海、深圳、杭州等城市新房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)，其中深圳、杭州受去年同期低基數(shù)影響，同比也保持一定增幅。而區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市11月市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，銷(xiāo)售面積環(huán)比下降，其中廣州在高基數(shù)下環(huán)比降幅較大，合肥環(huán)比降幅也在20%左右。

京津冀、山東地區(qū)、中西部地區(qū)市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行趨勢(shì)，僅成都在前期政策優(yōu)化帶動(dòng)下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，11月銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比同比均增長(zhǎng)，但受限于核心區(qū)供給量不足，成都新房市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)走弱跡象；北京11月新房成交繼續(xù)下行，二手房成交量小幅回升，表現(xiàn)好于新房；青島、濟(jì)南新房市場(chǎng)表現(xiàn)均偏弱，銷(xiāo)售面積環(huán)比降幅均超20%。

整體來(lái)看，11月多地市場(chǎng)情緒走弱，前期政策效果持續(xù)性不足。從政策趨勢(shì)來(lái)看，深圳降低首付、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，北京、上海優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期也在增強(qiáng)，未來(lái)北京、上海降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)等或是重要方向。市場(chǎng)趨勢(shì)方面，短期來(lái)看，二手房掛牌量高企導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下跌態(tài)勢(shì)延續(xù)，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)調(diào)整壓力或仍較大，12月進(jìn)入房企業(yè)績(jī)最后沖刺階段，預(yù)計(jì)部分城市供給端或有放量，帶動(dòng)新房成交保持一定規(guī)模，但多數(shù)城市市場(chǎng)活躍度或仍不足。

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