今年的“金九銀十”，以一個重要會議來收尾：中央金融工作會議！

這樣的會議，此前開過5次：

1997年第一次全國金融工作會議，亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)，我國發(fā)行了2700億的特別國債，商品房時代正式降臨，房價開始上漲。

2002年第二次全國金融工作會議，首次表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，奠定了房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)。

2007年第三次全國金融工作會議，發(fā)行1.55萬億特別國債，同時還釋放了4萬億的投資，各大城市房價翻倍上漲，深圳最為夸張，一年翻三倍。

2012年、2017年第四、五次全國金融工作會議，12萬億的地方債，同時配發(fā)6000億的特別國債，造成了2017年往后3年，房價暴漲，很多城市房價再次翻倍。

可以看出，每一次金融系統(tǒng)最高規(guī)格的會議召開之后，房價必將迎來一次大漲！

這一次，也不例外！

01   114字提及房地產(chǎn)

第六次中央金融工作會議114字提及房地產(chǎn)：

①促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，②完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，③因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，④加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！沧ⅲ骸?span style="color: rgb(0, 0, 0);">三大工程”包括保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)〕

短短一段文字，卻信息量巨大！

我們來一一分析！

① 健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管——轉(zhuǎn)變房企的經(jīng)營模式

過去幾年，房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張，眾多房企都是高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營模式，資金亂象嚴(yán)重，最近幾年頻繁出現(xiàn)的債務(wù)違約、保交樓、預(yù)售資金蒸發(fā)等問題，都和房企的經(jīng)營等有關(guān)。

所以此次抓住了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的關(guān)鍵內(nèi)容，即要把房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管制度進(jìn)行健全，重點是強(qiáng)化保交樓，長期來看是有效轉(zhuǎn)變房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營模式。

南昌恒大林溪府保交付樓棟

② 一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求——央國企無法包圓房地產(chǎn)市場

近段時間以來，央企國企頻繁登上銷售業(yè)績榜、拿地排行榜前列，民企的身影越來越少。但其實，就像中國經(jīng)濟(jì)不能沒有民企一樣，房地產(chǎn)市場也不例外，央國企沒法包圓整個房地產(chǎn)市場。

究其原因，首先，中國房地產(chǎn)市場是一個廣域碎片化的市場，它沒法像家電行業(yè)或汽車行業(yè)那樣靠幾家頭部企業(yè)就能基本覆蓋整個市場。其次，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是一個競爭非常充分的行業(yè)，它沒法像銀行、能源或通信行業(yè)那樣靠幾家央企國企就能基本壟斷整個市場。最后，大部分央企國企的市場化機(jī)制有天然瓶頸，無法適應(yīng)房地產(chǎn)這個競爭充分的廣域碎片化市場。

所以，對于民營房企來說，房地產(chǎn)仍然是一個廣闊的市場，能不能占有一席之地，關(guān)鍵是看自身能力。而此次從資金方面解決了民營企業(yè)的顧慮，這對他們來說是一個重大利好信號。

③ 因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求——取消雙限、再降首付

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解的方案，最快速最直接的辦法就是銷售回款。因此，本次會議提出要更好支持剛性和改善性住房需求。

在刺激需求端還會有至少兩輪政策出臺，第一輪，就是針對一線及少數(shù)二線城市的“雙限”（限購、限價）進(jìn)一步優(yōu)化，有可能會逐步取消；第二輪就是在一線城市具備一定熱度的情況下，開啟全面加杠桿的政策支持，屆時預(yù)計首套和二套房的首付比例會有明顯的下降。

④加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式——拉動經(jīng)濟(jì)

目前，大量民營房企因為債務(wù)問題已經(jīng)暫停了拿地及投資活動，商品住宅投資開發(fā)持續(xù)負(fù)增長，拖累了GDP增長。如果房地產(chǎn)投資繼續(xù)低迷，就有經(jīng)濟(jì)降速的風(fēng)險。

明年GDP的增速預(yù)期中值在4.5%左右，從拉動GDP的角度來看，商品住宅與保障房或者租賃住房對于鋼鐵、水泥、玻璃等上下游的需求拉動是無差異的，通過地方國企大力發(fā)展保障房可以起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，這也是最近14號文重點強(qiáng)調(diào)保障房的原因。

02   二次“房改”來了

近日，上面提到的“14號文”已經(jīng)傳達(dá)到各地方，全稱是《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，一度被大家稱為二次“房改”。

14號文的核心內(nèi)容有兩個方面：第一、加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗；第二、推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

試點范圍：

“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備?！?br/>

在這些城市中，熱點一二線城市未來預(yù)計將加快推進(jìn)保障房供應(yīng)，一方面，熱點城市人口基數(shù)大，住房需求旺盛，住房供求在一定程度上仍不平衡；另一方面，熱點城市房價相對較高，居民購房壓力較大，對于保障房的需求相對較多。

據(jù)統(tǒng)計，目前符合上述條件的城市共35個：分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢等35個城市在列。值得慶幸的是，此次也包括南昌在內(nèi)，這就意味著，這一次，南昌或?qū)⑾刃刑剿鳎?/span>

那么，怎么理解二次“房改”呢？

首先，要理解這次為何要提出加快建設(shè)保障房體系，那就要先搞清楚我們樓市特有的問題究竟在哪。

簡單來說，現(xiàn)在擺在我們樓市面前的最大的問題就是：怎樣在不讓樓市、土地市場價格暴跌的情況下，把過剩的庫存給消化了，好讓開發(fā)商和地方政府重新周轉(zhuǎn)起來。

受制于土地長期資本化下房子的金融屬性短時間內(nèi)不好去除，房子是越降價越不好賣。另一方面重演2016年的漲價去庫存也不現(xiàn)實，一是大環(huán)境在這放著，二是老百姓確實六個錢包都玩空了，沒錢再上杠桿了。

既然漲跌都沒法挽救這個市場，那就只能通過創(chuàng)造新需求來給樓市托底了，而這個新的需求正是來自于保障性住房的刺激。

也就是需要靠保障房來做市場里的那條鯰魚，盤活整個存量房交易以及盤活眾多爛尾項目。

像恒大、新力等房企憋死在手里的土地儲備和爛尾樓，如果按照現(xiàn)在行情進(jìn)行拋售變現(xiàn)化債，不僅化不了債，更有可能把全國的土拍市場盤子都給砸了，所以更好的解決辦法可能就是給它換個名義，以保障性住房之名，行樓市降價之實，繼續(xù)推進(jìn)土地市場資本化。

可以理解為，這就是二次“房改”了！

最后，未來房價的走向如何？

在一房難求的繁榮周期里，保障房是為了確保低收入人群能夠有房可居，而在眼下這個下行周期里，剛好反過來了，保障房的面世更像是在給改善型需求和土拍市場抬轎子。也就是說，未來房價的普漲，將集中在改善性住房。

關(guān)注江西愛房網(wǎng)，下一篇，我們將詳細(xì)分析！

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