01

有沒有發(fā)現(xiàn)：樓市越火爆，爛房子越多；樓市越冷清，好房子越多；樓盤越小，越賣得慢！

我們公眾號(hào)好早以前就盤點(diǎn)過南昌幾個(gè)比較mini的樓盤，體量不大，房源套數(shù)百戶左右。

時(shí)間拉回2022年，還是土拍個(gè)設(shè)有毛坯限價(jià)的年代，5月16日西湖城投競(jìng)得朝陽洲南路一地塊，樓面價(jià)5654元/㎡，毛坯均價(jià)上限15000元/㎡。項(xiàng)目名為西湖城投欣瑞府，整個(gè)項(xiàng)目占地同樣非常小，就規(guī)劃了3棟樓，其中2棟是住宅，1棟配套用房，住宅總戶數(shù)僅46戶。戶型建面約108、110㎡、138㎡。

3年過去了，看看備案數(shù)據(jù)，剩余房源還有43套，僅3套備案成功，項(xiàng)目幾乎停擺。

爾后，南昌土拍市場(chǎng)上拍出了好幾個(gè)小地塊，粵鐵投匯峰壹號(hào)、南崇朗翠、晟泰璟園（現(xiàn)鳳起朝陽）、東匯御湖、風(fēng)華路壹號(hào)、T16天和等項(xiàng)目相繼入市。其銷售周期有長(zhǎng)有短，當(dāng)然也就南崇朗翠半年左右就清盤了，大部分的銷售周期真的很漫長(zhǎng)。

粵鐵投匯峰壹號(hào)，項(xiàng)目總共112戶，2023年10月底首開，截至目前顯示，剩余房源共47套，20個(gè)月的時(shí)間備案了65套，月均銷售3套左右。

東匯御湖，項(xiàng)目總共97戶，2023年4月首拿預(yù)售，截至目前顯示，剩余房源共51套，27個(gè)月的時(shí)間備案了46套，月均銷售不到2套。

風(fēng)華路壹號(hào)，項(xiàng)目總共105戶，2023年10月底首開，截至目前顯示，剩余房源共80套，僅備案了25套。

理說套數(shù)不多，銷售周期應(yīng)該短，現(xiàn)在是地塊小，反而難賣，有些已賣成了現(xiàn)房，月銷量很難堪！不禁感嘆，這些小地塊項(xiàng)目真的很悲傷，不幸運(yùn)，賣不動(dòng)，真的賣不動(dòng)！

02

那么，在市場(chǎng)中，究竟是什么原因在影響著小地塊項(xiàng)目的去化？

大多數(shù)小地塊項(xiàng)目，都有著共同的先天優(yōu)劣勢(shì)。 

優(yōu)點(diǎn)一：地段成熟，房源稀缺。

從位置來看，無論是紅谷灘、高新區(qū)還是西湖區(qū)，都有一個(gè)共性，那就是周邊的可供應(yīng)地塊幾乎沒有。

周邊發(fā)展成熟，留下的只剩下這些小地塊，這也是未來區(qū)域的現(xiàn)實(shí)——未來，區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的供應(yīng)也會(huì)是這樣的小地塊項(xiàng)目。 

優(yōu)點(diǎn)二：地塊小，住戶少。

這些地塊由于地幅不大，容積率也不高，實(shí)際戶數(shù)非常少，最多的風(fēng)華路壹號(hào)就105戶。這也就意味著后期業(yè)主在意見統(tǒng)一上有較大的優(yōu)勢(shì)，成立業(yè)委會(huì)等會(huì)更加方便。

優(yōu)點(diǎn)三：交房更快。

小地塊項(xiàng)目的打造速度會(huì)比一些整體交付的大地塊項(xiàng)目呈現(xiàn)更快，打造時(shí)間更短。目前，東匯御湖和風(fēng)華路壹號(hào)都已經(jīng)呈現(xiàn)，現(xiàn)房銷售。

缺點(diǎn)一：沒有小區(qū)環(huán)境。但小地塊項(xiàng)目首先要面臨的問題就是沒有小區(qū)環(huán)境。這種環(huán)境不只是肉眼可見的景觀環(huán)境，也包括業(yè)主日產(chǎn)的活動(dòng)空間。

缺點(diǎn)二：周邊的資源略差，沒有性價(jià)比。像這幾個(gè)小項(xiàng)目周邊的學(xué)校資源很一般、離地鐵也不近，最關(guān)鍵的是，房?jī)r(jià)還扛在那里，沒有跌到骨折價(jià)，跟周邊的二手房相比沒有很大的優(yōu)勢(shì)。而擁有較好資源的南崇朗翠和鳳起朝陽，去化就相對(duì)可觀。

當(dāng)然，這兩三年來，我慶幸南昌買房人真的覺醒了：買房邏輯越來越清晰，對(duì)房子的審美和品質(zhì)要求大幅提升，也更在乎現(xiàn)成的配套，不再輕信畫餅。只是苦了這些個(gè)開發(fā)商，資金何時(shí)回籠，猴年馬月才賣完？！(END)

作為房產(chǎn)媒體+買方經(jīng)紀(jì)人，我們提供全方位的買房咨詢、陪同看房、學(xué)區(qū)政策/樓盤對(duì)比、收樓驗(yàn)房、裝修避坑等服務(wù)，

全力輔佐你的買房路，詳情加愛房小助理小愛微信。