7月25日，國有六大行集體宣布：下調(diào)人民幣存款掛牌利率，最多降低了20BP。

一瞬間，提前還貸潮全面爆發(fā)，洶涌程度遠(yuǎn)超預(yù)期。

“湊10萬提前還貸也好”一度沖上微博熱搜。

要知道，當(dāng)前房貸利率最低已經(jīng)“2”字頭，比如蘇州，四大行利率已經(jīng)低至2.95％，更可怕的是還有下降趨勢，而大部分存量房貸利率仍是4.2％，只有等到明年1月1日一次性降35bp，至3.85％。

兩相比較，房貸利率與存量房貸利率又相差了1％多！

這讓一批高利率存量房貸業(yè)主的心就被刺痛，為了盡量挽回?fù)p失，他們盡可能節(jié)省，攢下一些錢就立刻申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

提前還貸潮席卷而來

今年全國的提前還貸潮一直沒有停，據(jù)5月房貸數(shù)據(jù)顯示，房貸新增量只有514億元，對(duì)比2020年同期的4662億元，暴跌了89%。

雖然6月房貸新增了3202億元，相比于5月份的514億元增幅非常明顯，但是相比于去年同期，居民的中長期貸款卻少增1428億元。

“新增房貸”是增加的房貸減去還掉的房貸，新增這么少，很明顯大家都在提前還貸。

為什么大家開始熱衷提前還貸了？究其原因無外乎：

1、對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期信心不足，提前還貸，未雨綢繆，減輕未來的還貸壓力。畢竟現(xiàn)在就業(yè)形勢也不穩(wěn)定，加上疫情反復(fù)，說不定以后的收入不如當(dāng)下。

2、曾經(jīng)是高位貸款，房貸利率基本在“4”字頭以上的，房貸利息太高，提前還貸的話，減少利息。要知道，如今最低首套房貸利率已經(jīng)到2.95%了，一些人越想越覺得自己虧，能想到的辦法就是提前還貸減少壓力。

3、市場行情不好，房地產(chǎn)、基金和股票都不再是熱門投資方式，而且存款利息也在下調(diào)，手上的資金沒有更好的投資渠道，錢不生錢，不如提前還貸，可以省下一些利息。

中國工商銀行存款利率

另外，據(jù)了解，還有一些人可能存在通過提前償還房貸，然后去申請(qǐng)銀行的房抵貸或經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，以獲取更為低廉的貸款利率。但是不得不提醒，這種經(jīng)營貸違規(guī)流出房地產(chǎn)，一旦被查到，后果嚴(yán)重。

有位網(wǎng)友在微博上表示：90萬的房貸，還了5年，本金還有82.75萬，利息付了近20萬，基本都在給銀行打工。

有網(wǎng)友還分享自己的經(jīng)歷，表示：湊夠5萬就還貸。

個(gè)人住房抵押貸款一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)于依賴“息差”來獲取利潤的銀行來說，提前償還房貸無疑會(huì)帶來顯著的損失?，F(xiàn)在銀行凈息差不斷下降，提前還款再繼續(xù)下去可能會(huì)進(jìn)一步壓縮其利潤空間。

而且，比提前還貸潮更可怕的是斷供潮。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月全國法拍房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了27.76萬套，同比增長86.23%。

要不要提前還貸？

一直以來，房貸被看作是普通人可以向銀行借到的最大額、最便宜、期限最長的資金，而且隨著通貨膨脹和貨幣放水，很多人覺得越晚還越劃算。因此，過去我們經(jīng)?？吹剑芏嗳思痈軛U買房，即便是手上有錢，也不會(huì)提前還房貸。

但是，從2022年下半年開始，形勢悄然生變！“80后90后開始提前還房貸”、“有閑錢應(yīng)該提前還房貸”、“年輕人不愿給銀行打工了”、“提前還貸的人多起來了”等話題頻頻登上微博熱搜。

對(duì)于提前還房貸這一話題，網(wǎng)上也掀起了熱烈討論。

有人支持：提前還款也是一種投資，前幾年房貸一年5%左右的利率，30年利息都快趕上貸款額了。現(xiàn)在這種經(jīng)濟(jì)形勢，能降杠桿就降杠桿。

有人反對(duì)：提前還款就是心甘情愿把自己的現(xiàn)金送去銀行鎖死啊，如果遇到絕好的致富機(jī)會(huì)，但是錢全套在房子里，就只能看著機(jī)會(huì)白白流失。

還有人表示：要不要提前還房貸，取決于自己所在城市。如果是一二線城市，沒有必要提前還。這里的房子依然有很好的保值增值空間，買房的時(shí)候就盡量把杠桿做大；如果是三四線城市，房價(jià)不漲反跌，就要考慮提前還貸了。

其實(shí)，要不要提前還房貸沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，還是得根據(jù)個(gè)人的情況來選擇。

當(dāng)然，如果真的決定提前還貸，究竟如何還才劃算呢？

從目前來看，銀行支持2種提前還房貸的方式：全額提前還清和提前償還部分貸款。還款方案可以選擇縮短還款年限或者減少月供。

如果你月供壓力不大，目的就是為了降利息，那可以選擇“月供不變，縮短還款年限”；如果你現(xiàn)在月供壓力就比較大，而且對(duì)未來收入預(yù)期信心不足，那可以選擇“還款年限不變，減少月供”。

另外，建議如果要提前還款，在還款初期還是比較劃算的。因?yàn)檫€款利息的支出一半都產(chǎn)生在還款初期，而越到后面，其實(shí)已經(jīng)償還了大部分的利息了，提前還貸意義也不大了。

存量房貸利率有望再降

房貸利率的每一次調(diào)整都牽動(dòng)著億萬家庭的心。

7月22日，LPR剛剛進(jìn)行了一次調(diào)整，一年期和五年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.35%和3.85%，上月分別為3.45%和3.95%。

然而，對(duì)于存量房來說，降息效果需等到合同規(guī)定的重定價(jià)日才能顯現(xiàn)，通常為購房者的貸款發(fā)放日或每年1月1日。

但長期來說，存量貸款利率還會(huì)繼續(xù)下降。

為什么呢？

最關(guān)鍵因素是經(jīng)濟(jì)下行，急需刺激消費(fèi)。

大家想想，要想刺激消費(fèi)，最重要的是什么？最重要的是老百姓有錢啊。

老百姓怎么樣才能有錢？

一種方式是直接給老百姓發(fā)錢。

這種方式不少人包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在建議，從去年說到現(xiàn)在，但是一直沒有采用。

為什么我們這么謹(jǐn)慎不敢學(xué)歐美直接發(fā)錢？

主要擔(dān)心的還是人民幣匯率。一旦大規(guī)模發(fā)錢，人民幣畢竟不是有支配地位的美元，沒有那么多國家用廉價(jià)的商品支撐幣值。人民幣直接大量流入消費(fèi)市場，匯率大概率會(huì)貶值。因此，發(fā)錢這種方式，基本可以確定不會(huì)用。

另一種方式是加工資。

但加工資是企業(yè)行為，國J根本控制不了。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候不加工資的企業(yè)都不少，更別說經(jīng)濟(jì)下行之后，加工資就更難了。所以，搞到最后，想要讓老百姓有錢消費(fèi)，只有一種比較實(shí)際的方式，那就是給老百姓減負(fù)。

而最簡單直接的減負(fù)方式，就是降房貸利率，因?yàn)楝F(xiàn)在國人，不管是三四線老家的房子還是一二線，或多或少都有房貸。

而且存量貸款的體量比新增貸款大多了，如果存量貸款利率降下來，每個(gè)人一年少還個(gè)幾千上萬，看起來好像不多，但是幾億人累積起來的購買力，對(duì)消費(fèi)的刺激就很大了。

在刺激經(jīng)濟(jì)這個(gè)大目標(biāo)之下，降存量貸款利率只是時(shí)間問題。