整體看，今年南昌樓市2023的行情要好于去年，二三月份暖意顯現(xiàn)，4月甚至還出現(xiàn)短暫高峰，不過(guò)進(jìn)入5月后與全國(guó)大勢(shì)趨同，整體行情有些回落。

隨著2023的南昌樓市即將過(guò)半，愛(ài)房老王總結(jié)了今年樓市的幾點(diǎn)新變化。

變化1 | 土拍

“熔斷”與流拍齊飛

進(jìn)一步回歸主城，不是南昌在拋棄剛需，而是剛需在拋棄郊區(qū)和弱地段。房地產(chǎn)白鐵時(shí)代，客戶置業(yè)變得更加挑剔。

為了避免大量土地流拍的現(xiàn)象，今年掛牌的土地素質(zhì)比較優(yōu)秀，很多位于主城核心地段如東湖、西湖區(qū)、高新、經(jīng)開(kāi)等熱門(mén)板塊。而這種主城的優(yōu)質(zhì)地塊顯然更受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者歡迎（相關(guān)閱讀>>熔斷地塊搖號(hào)結(jié)果出爐！恭喜這四個(gè)“幸運(yùn)兒”！）。

東西湖區(qū)、高新優(yōu)質(zhì)地基本靠搖號(hào)才能獲得，青云譜、新建、南昌縣這些剛需區(qū)域盡管費(fèi)盡心思經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選，依舊出現(xiàn)一定比例流拍，說(shuō)明當(dāng)下土拍熱，熱度嚴(yán)重不均。

如南昌縣壓箱底的幸福時(shí)光南地塊（周邊二手房?jī)r(jià)1.1W左右），愛(ài)房老王還以為會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，誰(shuí)料以底價(jià)成交樓面價(jià)僅2287元/㎡，估計(jì)一批掛牌房東已哭暈在廁所。

剛完畢的南昌第二批集中土拍，雖然青云譜成交量在南昌樓市名列前茅，一宗廣州路以底價(jià)成交，一宗洪都新城地塊慘遭流拍（相關(guān)閱讀>>青云譜區(qū)DADJ2023009地塊無(wú)人競(jìng)價(jià)慘遭流拍）。

今天，新建區(qū)把最有“誠(chéng)意”的地塊（區(qū)政府僅2.3公里，新建二中一路之隔，生活配套緊鄰首創(chuàng)奧特萊斯、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，規(guī)劃地鐵5號(hào)線直線距離僅300米）拿出來(lái)，結(jié)果還是流拍了（相關(guān)閱讀>>新建區(qū)大力推薦近南昌地鐵5號(hào)線地塊）！

價(jià)格不振、需求不足，進(jìn)一步削弱了房企在外圍板塊的拿地意愿。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)剛需、改善都將能喜提更好的地段，南昌的板塊擴(kuò)張則會(huì)遭遇一波低谷。

變化2 | 房?jī)r(jià)

或被大批入市高端盤(pán)拉漲

目前南昌還有一個(gè)現(xiàn)象，就是改善熱銷(xiāo)，越貴的房子可能越好賣(mài)。

改善盤(pán)似乎都成了市場(chǎng)的大流，越來(lái)越多的大平層產(chǎn)品、第四代住宅盯準(zhǔn)了改善人群相繼入市，無(wú)形中拔高了整體準(zhǔn)入門(mén)檻。比如華僑城萬(wàn)科、保利天珺、紅城投禧悅雅云、聯(lián)發(fā)紅城投藏瓏大境、紅城投濱湖瑞府等。

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其中原因，老王認(rèn)為主要是：

限購(gòu)放松，本土購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的群體改善需求迎來(lái)釋放。

優(yōu)質(zhì)地段大量供地，各類(lèi)住宅產(chǎn)品不斷升級(jí)，更優(yōu)越的戶型、更高完善的社區(qū)配套、附加值更高的深度改善產(chǎn)品頻現(xiàn)，刺激了改善入市的步伐。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白鐵時(shí)代，剛需購(gòu)房者往往需要兼顧三代居住、工作通勤、子女讀書(shū)等一系列現(xiàn)實(shí)需求，越來(lái)越多的購(gòu)房家庭轉(zhuǎn)為選擇改善產(chǎn)品。

據(jù)愛(ài)房老王了解，今年還有很多待上市的中心城區(qū)項(xiàng)目，如贛地佳苑、國(guó)資錦天盛世、銅鑼灣三期、新豐風(fēng)華路壹號(hào)、紅谷灘基金產(chǎn)業(yè)園、江山云著、三友濱江花園、保利瓏悅府、靖淞繩金塔項(xiàng)目、鐵投匯峰壹號(hào)、東匯御湖、璟宸云府（中鼎火炬廣場(chǎng)）、金開(kāi)嵐苑等，怎一個(gè)神仙打架形容。

這些優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目出來(lái)，價(jià)格肯定不會(huì)便宜。而且目前“不限價(jià)”地塊占了絕大多數(shù)，這將會(huì)是以后的常態(tài)。

5月第三周南昌房?jī)r(jià)冰山指數(shù)

大量入市的新項(xiàng)目，意味著南昌未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

變化3 | 產(chǎn)品

戶型有擴(kuò)大趨勢(shì) 實(shí)景PK白熱化

在產(chǎn)品力層面，今年也有幾個(gè)明顯變化。

舒適度高的產(chǎn)品越來(lái)越多：

目前，如經(jīng)開(kāi)片區(qū)基本上整體是比較低密的（近期出讓幾個(gè)地塊容積率只有1.5），象湖片區(qū)也在1.8-2.0。

而且，片區(qū)如小高層/洋房這種居住舒適度更高的產(chǎn)品也越來(lái)越多。

南昌人住得越來(lái)越大了：

隨著如今二胎家庭的增多、居家生活需求的改變等等，近年來(lái)，在售樓盤(pán)的面積都是趨大化的，無(wú)論是剛需還是改善盤(pán)，均不例外。

老王研究發(fā)現(xiàn)，與兩年前相比：

初級(jí)改善需求成交面積上移，120-140㎡的面積段中，120-130㎡的占比縮小約4%，130-140㎡面積占比擴(kuò)大了近5個(gè)點(diǎn)。

南昌剛需的面積段也在上移，90-110㎡的成交面積段占比從46%降到了38%，而110-120㎡的成交面積段占比有顯著增加，從14.5%上升到了約21.9%。

目前，基本上普通高層新盤(pán)都是建面約100㎡以上的三房起步，前幾年市場(chǎng)上比較流行的90㎡左右的小三房現(xiàn)在在樓市中配比越來(lái)越少。

實(shí)景展示區(qū)提前呈現(xiàn)：

目前市場(chǎng)上，越來(lái)越多樓盤(pán)開(kāi)始做真刀實(shí)槍的“實(shí)景展示區(qū)”。

無(wú)論是剛需還是改善產(chǎn)品，部分樓盤(pán)會(huì)在開(kāi)盤(pán)前或者銷(xiāo)售中期將小區(qū)大門(mén)、部分樓棟外立面、入戶大堂、部分實(shí)景園林、地下車(chē)庫(kù)等全部做好，如中大艾溪府、保利天匯、金茂南昌國(guó)際社區(qū)等。

這不僅是房企對(duì)自身產(chǎn)品力的提前呈現(xiàn)，而且像這樣做好“實(shí)景示范區(qū)”之后，對(duì)于購(gòu)房者的吸引力也會(huì)更大。

小結(jié)

最后愛(ài)房君要說(shuō)的是，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，需求始終存在。相比普漲時(shí)代的泥沙俱下，當(dāng)下市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也有更多心思在產(chǎn)品打磨上下功夫，對(duì)自住客來(lái)說(shuō)，更低的價(jià)格，更好的產(chǎn)品，還有比這更好的時(shí)代嗎？

而且南昌作為二線城市，城市活力和城市引力都在持續(xù)上升，值得持續(xù)看好。