今年的“金九銀十”，以一個(gè)重要會議來收尾：中央金融工作會議！

1997年以來，全國金融工作會議每隔五年開一次，先后召開過五次全國金融工作會議，而今，升級成為了中央金融工作會議。作為金融系統(tǒng)最高規(guī)格的會議，每次全國金融工作會議均對我國下一階段金融領(lǐng)域重大改革方向和政策定調(diào)?！叭珖鄙墳椤爸醒搿?，更是體現(xiàn)出黨中央對金融工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

本次金融工作會議也是在中央金融委員會組建后的首次會議，釋放了對房地產(chǎn)行業(yè)的全新信號，未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的重大問題，都有明確表述。

01金融工作會議對房地產(chǎn)影響重大！

為何我們?nèi)绱酥匾曔@一次的全國金融會議，回顧過去，每一次金融會議之后，房地產(chǎn)行業(yè)都有大動作！對房價(jià)的走向也有重大影響！而這一次，也不例外！

1997年11月 第一次全國金融工作會議

金融系統(tǒng)大變革，建立健全符合國情的現(xiàn)代金融體系和金融制度，加快國有商業(yè)銀行的商業(yè)化步伐，發(fā)行特別國債，且成立了四大AMC。1998年7月，正式宣布停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。自此，中國房地產(chǎn)完全進(jìn)入住宅市場化的時(shí)代。

2002年2月 第二次全國金融工作會議

我國剛加入“WTO”，金融市場未來要逐步開放。2003年首次表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，金融政策向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，從此奠定了房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)。

2007年1月 第三次全國金融工作會議

“次債危機(jī)”的前夜，2008年11月國常會上提出進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，4萬億投資入市，政策效果非常顯著，2009年全年商品房銷售面積同比上漲43.60％，銷售金額同比上漲75.50％。

2012年1月 第四次全國金融工作會議

民營銀行試點(diǎn)、滬港通試點(diǎn)相繼推出，利率管制全面放開，存款保險(xiǎn)制度正式落地。2014年樓市調(diào)控再次轉(zhuǎn)向，2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議，“擴(kuò)大有效需求，化解房地產(chǎn)庫存”的定調(diào)，從此開啟了由“去庫存”戰(zhàn)略開啟的新一輪房地產(chǎn)市場上行周期。

2017年7月 第五次全國金融工作會議

提出金融工作要把握回歸本源、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化監(jiān)管、市場導(dǎo)向的四項(xiàng)原則。由樓市調(diào)控以及資管新規(guī)的穿透式監(jiān)管開啟了房企“去杠桿”的調(diào)控之路。此后，三道紅線以及貸款額度集中管理等政策相繼出臺，扭轉(zhuǎn)了房企激進(jìn)投資擴(kuò)張的局面。

剛剛結(jié)束的第六次全國金融會議，延續(xù)了此前對金融工作的定位，會議強(qiáng)調(diào)，金融是國民經(jīng)濟(jì)的血脈，是國家核心競爭力的重要組成部分，要加快建設(shè)金融強(qiáng)國，全面加強(qiáng)金融監(jiān)管，完善金融體制，優(yōu)化金融服務(wù)，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定不移走中國特色金融發(fā)展之路，推動我國金融高質(zhì)量發(fā)展，為以中國式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)提供有力支撐。

這一次，關(guān)于樓市的又有哪些核心點(diǎn)呢？接著往下看！

02   114字提及房地產(chǎn)

第六次中央金融工作會議114字提及房地產(chǎn)：

①促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，②完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，③因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，④加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！沧ⅲ骸叭蠊こ獭卑?span style="color: rgb(255, 0, 0);">保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)〕

短短一段文字，卻信息量巨大！

我們來一一分析！

① 健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管——轉(zhuǎn)變房企的經(jīng)營模式

過去幾年，房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張，眾多房企都是高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營模式，資金亂象嚴(yán)重，最近幾年頻繁出現(xiàn)的債務(wù)違約、保交樓、預(yù)售資金蒸發(fā)等問題，都和房企的經(jīng)營等有關(guān)。

所以此次抓住了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵內(nèi)容，即要把房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管制度進(jìn)行健全，重點(diǎn)是強(qiáng)化保交樓，長期來看是有效轉(zhuǎn)變房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營模式。

南昌恒大林溪府保交付樓棟

② 一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求——央國企無法包圓房地產(chǎn)市場

近段時(shí)間以來，央企國企頻繁登上銷售業(yè)績榜、拿地排行榜前列，民企的身影越來越少。但其實(shí)，就像中國經(jīng)濟(jì)不能沒有民企一樣，房地產(chǎn)市場也不例外，央國企沒法包圓整個(gè)房地產(chǎn)市場。

究其原因，首先，中國房地產(chǎn)市場是一個(gè)廣域碎片化的市場，它沒法像家電行業(yè)或汽車行業(yè)那樣靠幾家頭部企業(yè)就能基本覆蓋整個(gè)市場。其次，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是一個(gè)競爭非常充分的行業(yè)，它沒法像銀行、能源或通信行業(yè)那樣靠幾家央企國企就能基本壟斷整個(gè)市場。最后，大部分央企國企的市場化機(jī)制有天然瓶頸，無法適應(yīng)房地產(chǎn)這個(gè)競爭充分的廣域碎片化市場。

所以，對于民營房企來說，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)廣闊的市場，能不能占有一席之地，關(guān)鍵是看自身能力。而此次從資金方面解決了民營企業(yè)的顧慮，這對他們來說是一個(gè)重大利好信號。

③ 因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求——取消雙限、再降首付

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的方案，最快速最直接的辦法就是銷售回款。因此，本次會議提出要更好支持剛性和改善性住房需求。

在刺激需求端還會有至少兩輪政策出臺，第一輪，就是針對一線及少數(shù)二線城市的“雙限”（限購、限價(jià)）進(jìn)一步優(yōu)化，有可能會逐步取消；第二輪就是在一線城市具備一定熱度的情況下，開啟全面加杠桿的政策支持，屆時(shí)預(yù)計(jì)首套和二套房的首付比例會有明顯的下降。

④加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式——拉動經(jīng)濟(jì)

目前，大量民營房企因?yàn)閭鶆?wù)問題已經(jīng)暫停了拿地及投資活動，商品住宅投資開發(fā)持續(xù)負(fù)增長，拖累了GDP增長。如果房地產(chǎn)投資繼續(xù)低迷，就有經(jīng)濟(jì)降速的風(fēng)險(xiǎn)。

明年GDP的增速預(yù)期中值在4.5%左右，從拉動GDP的角度來看，商品住宅與保障房或者租賃住房對于鋼鐵、水泥、玻璃等上下游的需求拉動是無差異的，通過地方國企大力發(fā)展保障房可以起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用，這也是最近14號文重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)保障房的原因。

03二次“房改”來了

近日，上面提到的“14號文”已經(jīng)傳達(dá)到各地方，全稱是《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，一度被大家稱為二次“房改”。

14號文的核心內(nèi)容有兩個(gè)方面：第一、加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗；第二、推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

試點(diǎn)范圍：

“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐，具備條件的城市要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項(xiàng)目儲備?！?br/>

在這些城市中，熱點(diǎn)一二線城市未來預(yù)計(jì)將加快推進(jìn)保障房供應(yīng)，一方面，熱點(diǎn)城市人口基數(shù)大，住房需求旺盛，住房供求在一定程度上仍不平衡；另一方面，熱點(diǎn)城市房價(jià)相對較高，居民購房壓力較大，對于保障房的需求相對較多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前符合上述條件的城市共35個(gè)：分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢等35個(gè)城市在列。值得慶幸的是，此次也包括南昌在內(nèi)，這就意味著，這一次，南昌或?qū)⑾刃刑剿鳎?/span>

那么，怎么理解二次“房改”呢？

首先，要理解這次為何要提出加快建設(shè)保障房體系，那就要先搞清楚我們樓市特有的問題究竟在哪。

簡單來說，現(xiàn)在擺在我們樓市面前的最大的問題就是：怎樣在不讓樓市、土地市場價(jià)格暴跌的情況下，把過剩的庫存給消化了，好讓開發(fā)商和地方政府重新周轉(zhuǎn)起來。

受制于土地長期資本化下房子的金融屬性短時(shí)間內(nèi)不好去除，房子是越降價(jià)越不好賣。另一方面重演2016年的漲價(jià)去庫存也不現(xiàn)實(shí)，一是大環(huán)境在這放著，二是老百姓確實(shí)六個(gè)錢包都玩空了，沒錢再上杠桿了。

既然漲跌都沒法挽救這個(gè)市場，那就只能通過創(chuàng)造新需求來給樓市托底了，而這個(gè)新的需求正是來自于保障性住房的刺激。

也就是需要靠保障房來做市場里的那條鯰魚，盤活整個(gè)存量房交易以及盤活眾多爛尾項(xiàng)目。

像恒大、新力等房企憋死在手里的土地儲備和爛尾樓，如果按照現(xiàn)在行情進(jìn)行拋售變現(xiàn)化債，不僅化不了債，更有可能把全國的土拍市場盤子都給砸了，所以更好的解決辦法可能就是給它換個(gè)名義，以保障性住房之名，行樓市降價(jià)之實(shí)，繼續(xù)推進(jìn)土地市場資本化。

可以理解為，這就是二次“房改”了！

最后，未來房價(jià)的走向如何？

在一房難求的繁榮周期里，保障房是為了確保低收入人群能夠有房可居，而在眼下這個(gè)下行周期里，剛好反過來了，保障房的面世更像是在給改善型需求和土拍市場抬轎子。

總的來說，本次金融會議再度對房地產(chǎn)業(yè)的未來前景指明方向，樓市大局已定，房地產(chǎn)走上健康平穩(wěn)的康莊大道已為期不遠(yuǎn)。

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