對(duì)于年代老一點(diǎn)，舊一點(diǎn)，面積段小一點(diǎn)，現(xiàn)在通常會(huì)被簡(jiǎn)言之“老破小”。雖然地段繁華，但房子本身的品質(zhì)則“不大行”。這類住房普遍形成于上世紀(jì)八九十年代，南昌房地產(chǎn)的萌芽時(shí)期。

這類小區(qū)的特點(diǎn)明顯：

1、基本以步梯為主，車位極少，業(yè)主基本老齡化。

2、建筑結(jié)構(gòu)、戶型等天生缺陷，品質(zhì)較低。

3、物業(yè)基本靠“大爺大媽”維護(hù)。

4、個(gè)別甚至?xí)霈F(xiàn)水管爆裂，墻體滲水等問題。

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肉眼可見，一批老破小存在的共同問題就是環(huán)境設(shè)施老舊等問題。

近來也有網(wǎng)傳說，"老破小"不值錢了，壽命到期會(huì)強(qiáng)制拆除。

那么，這到底是真是假呢？

說到房屋狀況，有個(gè)重要概念叫危房等級(jí)。按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，危房分為四個(gè)等級(jí)：A級(jí)：結(jié)構(gòu)安全，沒有危險(xiǎn)點(diǎn)。B級(jí)：個(gè)別構(gòu)件有風(fēng)險(xiǎn)，但不影響主體安全。C級(jí)：部分承重結(jié)構(gòu)失效，屬于局部危房。D級(jí)：承重結(jié)構(gòu)整體失效，屬于整幢危房。

只有C、D級(jí)才需要特別處理，其中D級(jí)必須強(qiáng)制停用。多數(shù)老舊小區(qū)可能是A級(jí)或B級(jí)，完全不用擔(dān)心被強(qiáng)制拆除。

特別是一個(gè)重要的政策方向——"原拆原建"正在全國(guó)推廣。

舉個(gè)例子，杭州"浙工新村"小區(qū)，經(jīng)過多次安全鑒定后，部分樓棟被定為"局部嚴(yán)重?fù)p壞房屋"。2023年4月，小區(qū)采取了"有機(jī)更新、原拆原建"的方案。

原住房面積以內(nèi)每戶按1350元/平方米出資。如果想要擴(kuò)充面積，每平方米要多付34520元，最多可以多買20平米。最終這個(gè)小區(qū)簽約率達(dá)到99.82%！今年2月25日，浙工新村小區(qū)開始交房。小區(qū)內(nèi)紅毯鋪地、花團(tuán)錦簇，迎接收房的業(yè)主。

此外，今年兩會(huì)，住建部發(fā)布重磅利好消息：將全面改造2000年前建造的老舊小區(qū)，并計(jì)劃新增實(shí)施100萬套危舊房和城中村改造。

這意味著什么？你手中的"老破小"不是負(fù)擔(dān)，而可能是一次寶貴的資產(chǎn)重生機(jī)會(huì)！

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其實(shí)，去年在南昌就已經(jīng)有業(yè)主眾籌，老破小原址重建的案例了。

小區(qū)位于東湖區(qū)三經(jīng)路7號(hào)，一個(gè)建于20世紀(jì)70年代的住宅區(qū)。隨著時(shí)間的流逝，墻體開裂、漏水問題頻發(fā)，每次下雨都像是在經(jīng)歷一場(chǎng)“水災(zāi)”。

三經(jīng)路7號(hào)的居民們選擇了一個(gè)大膽的計(jì)劃，在不影響消防通道和不嚴(yán)重影響國(guó)土空間總體規(guī)劃的條件下，按照“原址、原面積、原樓層、原高度”的原則，原拆原建進(jìn)行排危整治。

最終方案是采取自主籌資的方式，以2400元/㎡的價(jià)格，對(duì)這兩棟危房進(jìn)行徹底的拆除與原址原面積重建。

據(jù)了解，自籌資金的過程并非一帆風(fēng)順，涉及多方溝通與協(xié)調(diào)，包括與政府相關(guān)部門的報(bào)批、設(shè)計(jì)單位的方案討論以及資金的透明管理等。所幸的是，大部分業(yè)主都積極地參與意愿并實(shí)際出資。

而審批過程十分復(fù)雜，涉及8個(gè)部門、需蓋8個(gè)章，但政府、街道以及社區(qū)為他們開通‘綠色通道’，手續(xù)很快辦理成功。

現(xiàn)在，兩棟新樓已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)今年，這里的32戶居民就可以原地入住，喜遷新居。對(duì)于居民們來說，這不僅僅是新房子，更是新生活的開始。

原拆原建的模式，讓業(yè)主們不必承受高昂的商品房?jī)r(jià)格，就能擁有一個(gè)全新的居住環(huán)境。以其中一位業(yè)主為例，房子面積106㎡，重建費(fèi)用才30萬元，花這些錢能讓居住環(huán)境大變樣，真的很劃算！

同時(shí)，這種模式的經(jīng)濟(jì)性，對(duì)于新房市場(chǎng)來說，是一種挑戰(zhàn)，也是一種機(jī)遇。它挑戰(zhàn)了新房市場(chǎng)的價(jià)格體系，促使開發(fā)商在定價(jià)時(shí)更加考慮成本和居民的承受能力。

更重要的是，這種模式也為新房市場(chǎng)提供了一種新的供應(yīng)方式，那么多拆遷小區(qū)，江紡也好、江鈴也好，是可以通過效仿這種改造來提升現(xiàn)有住房的居住價(jià)值，減少對(duì)新建住房的依賴，與“房住不炒”的基調(diào)統(tǒng)一。