早在今年年初，就有同行說過，如果你現(xiàn)在能找到一套租售比（年租金/房屋總價）達到3%或以上的房子，就可以考慮入手。

因為未來10年，3%不再是一個平平無奇的收益率，而將是一個非常高的收益率。

沒想到，在近日央行發(fā)布的“2024年上半年中國貨幣政策執(zhí)行報告”中，罕見的大篇幅提到房地產(chǎn)。

最重要的是，這份報告指出了租金是影響住房價值的重要變量，未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向?qū)⑹亲赓U，且提出未來房租將穩(wěn)步上漲，租售比將達到3%以上，回報率將高于多數(shù)資產(chǎn)等一系列重點表述。

PART.1

從2001年起，央行都會發(fā)布季度報告，以往很少提到房地產(chǎn)，這次不僅說明指明未來地產(chǎn)發(fā)展方向，還指出房價見底的秘密，所以很值得一看。

說真的，央行的報告很少見那么大幅度去提及房地產(chǎn)。

在這段內(nèi)容中，央行有三個觀點——

① 未來我國有租房需求的人口超2億人，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。

② 租賃住房總的收益率，在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至 3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。

③ 盤活存量去庫存助力啟動住房租賃業(yè)，鼓勵企業(yè)“以租代售”。

其中，第二點可以說是石破天驚！

一方面是因為在過去，由于超高的房價和購房成本，（個人認為）在國內(nèi)談租售比和租金回報率，很多時候就是個笑話。

而且城市等級越高，租金回報率越低。

據(jù)澤平宏觀統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在考慮持有費用后，以使用面積算，去年的紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為3.1%、2.8%、2.5%，而北上廣深分別為1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。

由此可見，國內(nèi)租金回報率確實偏低了。央媽這個結(jié)論上來就是打破常規(guī)，顛覆了大家的刻板印象。

另一方面，央媽開口肯定租金收益，將此與其他投資相提并論，前提就是將房子看作一種投資。

這四舍五入約等于，央媽，將買房看作一種投資行為在討論，并表示在未來會有不錯的收益??？

這樣解讀沒毛病吧，就說結(jié)論是不是很炸裂！雖然這個說法，沒有顛覆“房住不炒”概念，但你細品，高層對房子的定性，已經(jīng)有翻天覆地的改變。

PART.2

前段時間銀行降低存款利息，現(xiàn)在5年期定期存款利率才1.8%，市場上的理財也差不多在2%左右，股票很多人又玩不明白，相比之下3%租售比確實跑贏了大多數(shù)產(chǎn)品。

值得注意的是，現(xiàn)在很多銀行房貸利率已經(jīng)降到3%以下，只要你買對房，租售比夠高，那你就能實現(xiàn)無成本購房了。

今年5月，就有深圳買家在杭州狂買12套老破小的新聞爆出，北上廣的買房人開始買老破小來投資了，他們看中的就是租售比。

過去房地產(chǎn)紅利，房價漲得快，大家投資房產(chǎn)的邏輯是通過買賣去變現(xiàn)。而現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生變化，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯也發(fā)生了變化，未來對大多數(shù)房子就是長期持有，收益的就是租金。

PART.3

以往，許多人在購房時并不太在意租售比，因為在房價快速上漲的時期，租金的收益顯得微不足道。而房價的上漲才是主要的利潤來源。

然而，隨著房價的不斷上漲，租金回報率在許多城市都跌至1%至2%之間。相比之下，國際市場上的租金回報率通常更高，比如日本在房價泡沫破裂后的回報率曾高達5%。

目前，國內(nèi)房價已經(jīng)經(jīng)歷了幾年的調(diào)整，普遍下跌了約30%，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)腰斬。房價的下降使得租金回報率逐漸回升。而且，當前房價還沒有明顯回升的跡象。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年以來，二手房的成交量有所回升，但主要是因為房價下跌吸引了更多購房者。然而，盡管二手房成交量回升，新房銷售卻顯得格外低迷。

這一現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)市場的供過于求狀況依然存在。雖然短期內(nèi)房地產(chǎn)銷量有所回升，但這不足以拉動整個市場，特別是新房的銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的復蘇。

對于那些以投資為目的的購房者來說，他們目前仍在觀望。而央行在此時提出租金和租售比問題，意在改變投資者的預期。

最后說一句，對普通人來說，保證資產(chǎn)保值增值的渠道很少，即便現(xiàn)在房價下跌，但如果你的房子足夠優(yōu)質(zhì)，或租售比夠高，依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。