對于年代老一點，舊一點，面積段小一點，現(xiàn)在通常會被簡言之“老破小”。雖然地段繁華，但房子本身的品質(zhì)則“不大行”。這類住房普遍形成于上世紀八九十年代，南昌房地產(chǎn)的萌芽時期。

這類小區(qū)的特點明顯：

1、基本以步梯為主，車位極少，業(yè)主基本老齡化。

2、建筑結(jié)構(gòu)、戶型等天生缺陷，品質(zhì)較低。

3、物業(yè)基本靠“大爺大媽”維護。

4、個別甚至?xí)霈F(xiàn)水管爆裂，墻體滲水等問題。

02

肉眼可見，一批老破小存在的共同問題就是環(huán)境設(shè)施老舊等問題。

近來也有網(wǎng)傳說，"老破小"不值錢了，壽命到期會強制拆除。

那么，這到底是真是假呢？

說到房屋狀況，有個重要概念叫危房等級。按照國家標(biāo)準(zhǔn)，危房分為四個等級：A級：結(jié)構(gòu)安全，沒有危險點。B級：個別構(gòu)件有風(fēng)險，但不影響主體安全。C級：部分承重結(jié)構(gòu)失效，屬于局部危房。D級：承重結(jié)構(gòu)整體失效，屬于整幢危房。

只有C、D級才需要特別處理，其中D級必須強制停用。多數(shù)老舊小區(qū)可能是A級或B級，完全不用擔(dān)心被強制拆除。

特別是一個重要的政策方向——"原拆原建"正在全國推廣。

舉個例子，杭州"浙工新村"小區(qū)，經(jīng)過多次安全鑒定后，部分樓棟被定為"局部嚴重損壞房屋"。2023年4月，小區(qū)采取了"有機更新、原拆原建"的方案。

原住房面積以內(nèi)每戶按1350元/平方米出資。如果想要擴充面積，每平方米要多付34520元，最多可以多買20平米。最終這個小區(qū)簽約率達到99.82%！今年2月25日，浙工新村小區(qū)開始交房。小區(qū)內(nèi)紅毯鋪地、花團錦簇，迎接收房的業(yè)主。

此外，今年兩會，住建部發(fā)布重磅利好消息：將全面改造2000年前建造的老舊小區(qū)，并計劃新增實施100萬套危舊房和城中村改造。

這意味著什么？你手中的"老破小"不是負擔(dān)，而可能是一次寶貴的資產(chǎn)重生機會！

03

其實，去年在南昌就已經(jīng)有業(yè)主眾籌，老破小原址重建的案例了。

小區(qū)位于東湖區(qū)三經(jīng)路7號，一個建于20世紀70年代的住宅區(qū)。隨著時間的流逝，墻體開裂、漏水問題頻發(fā)，每次下雨都像是在經(jīng)歷一場“水災(zāi)”。

三經(jīng)路7號的居民們選擇了一個大膽的計劃，在不影響消防通道和不嚴重影響國土空間總體規(guī)劃的條件下，按照“原址、原面積、原樓層、原高度”的原則，原拆原建進行排危整治。

最終方案是采取自主籌資的方式，以2400元/㎡的價格，對這兩棟危房進行徹底的拆除與原址原面積重建。

據(jù)了解，自籌資金的過程并非一帆風(fēng)順，涉及多方溝通與協(xié)調(diào)，包括與政府相關(guān)部門的報批、設(shè)計單位的方案討論以及資金的透明管理等。所幸的是，大部分業(yè)主都積極地參與意愿并實際出資。

而審批過程十分復(fù)雜，涉及8個部門、需蓋8個章，但政府、街道以及社區(qū)為他們開通‘綠色通道’，手續(xù)很快辦理成功。

現(xiàn)在，兩棟新樓已經(jīng)封頂，預(yù)計今年，這里的32戶居民就可以原地入住，喜遷新居。對于居民們來說，這不僅僅是新房子，更是新生活的開始。

原拆原建的模式，讓業(yè)主們不必承受高昂的商品房價格，就能擁有一個全新的居住環(huán)境。以其中一位業(yè)主為例，房子面積106㎡，重建費用才30萬元，花這些錢能讓居住環(huán)境大變樣，真的很劃算！

同時，這種模式的經(jīng)濟性，對于新房市場來說，是一種挑戰(zhàn)，也是一種機遇。它挑戰(zhàn)了新房市場的價格體系，促使開發(fā)商在定價時更加考慮成本和居民的承受能力。

更重要的是，這種模式也為新房市場提供了一種新的供應(yīng)方式，那么多拆遷小區(qū)，江紡也好、江鈴也好，是可以通過效仿這種改造來提升現(xiàn)有住房的居住價值，減少對新建住房的依賴，與“房住不炒”的基調(diào)統(tǒng)一。